Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.
Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:
1. Юридический статус объекта оценки.
2. Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.
4. Конкурентный спрос и предложение.
Этот массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведения соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические1 сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.
Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависят от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки — назначения оценки. Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной или иного вида стоимости.
Юридический статус объекта оценки. Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договор аренды земельного участка).
Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения. Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося по своей природе недвижимым, но фиксированного на объекте определенным образом и подлежащего оценке в его составе (фикстуры). Также следует включить описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости.
Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или собственником объекта оценки и представителями технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, на основе изучения внутренней документации, визуального осмотра и технической экспертизы объекта.
Экономическая информация об оцениваемой недвижимости. Эта информация включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Практика показывает необходимость сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.
Для получения информации о доходах и расходах оценщик изучает продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие коммерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируются данные о доходах за текущий и прошлый периоды, убытки от незанятости помещений и неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расходов.
Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует располагать в хронологическом порядке согласно типу недвижимости, чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для анализа.
Например, доход может быть представлен в виде арендной платы за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площади.
Ставки капитализации. На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации. В ходе сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести. Общая ставка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации.
Конкурентный спрос и предложение. Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Разные объекты имеют разную степень схожести, поскольку каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозможна, поэтому оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе анализа
Информация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, величину экономического устаревания и т.д.
Оценщики также могут использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.