Выпуск жилищных сертификатов
Помимо долевого участия — наиболее распространенного источника финансирования к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости можно отнести выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа. Пример этому — муниципальные жилищные облигации или жилищные сертификаты. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске.
Суть облигационного займа заключается в возможности постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (при этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м2). Срок обращения таких облигаций может достигать десяти лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента (облигации выкупаются по текущей номинальной цене).
В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. В соответствии с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» жилищный сертификат — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Облигация жилищного займа является беспроцентной, с выплатой дохода единовременно при погашении. Доход по облигациям может быть выплачен в натуральной или денежной форме.
Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства определенных объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию.
В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, права застройки на земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на строительство. В качестве заемщика могут выступать муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, фондовые и товарные биржи. В качестве кредитора — собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо. Размещение облигаций на рынке ценных бумаг осуществляет инвестиционный институт, который берет на себя роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком и одновременно является гарантом возврата средств инвестора в случае срыва программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может выступать банк или страховая компания.
В случае муниципальных жилищных облигаций отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих их требованиям. Для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо выполнение следующих условий: они должны выполнять функцию накопления, по ним должен устанавливаться определенный доход, индексация должна отражать изменение ситуации на финансовом рынке.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.