Апартаменты с сервисом: как работает услуга управления недвижимостью
Апартаменты с сервисным обслуживанием очень популярны в Европе и США, особенно в крупных и курортных городах, а вот в России подобные проекты появились не так давно. Коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов рассказал «РБК-Недвижимости» о том, какую выгоду сулит покупателю апартаментов услуга управления недвижимостью вкупе с гостиничным сервисом.
(Апартамент (фр. appartement — квартира, от итал. Appartamento — комната) — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В словаре Ушакова понятие «апартамент» — комната, преимущественно большая, покой.
В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки.
На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой.
В России апартаменты — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы).
Квартира или апартамент как инвестиция знакомы российскому рынку уже достаточно давно, массово — еще с начала нулевых. До кризиса 2008г., в период стремительного роста цен, стоимость квартиры могла увеличиться в несколько раз за год, поэтому речь шла в большей степени о спекулятивных инвестициях. Тогда при покупке квартиры в новостройке на ранней стадии можно было перепродать ее уже через год-полтора и получить доход в 200-300% годовых. Соответственно, никому не нужны были рентные инвестиции под 5-10%. Никто даже и не задумывался о том, чтобы делать ремонт и сдавать жилье в аренду.
На сегодняшний день ситуация выглядит несколько иначе: цены на вторичном рынке уже не растут, как раньше, скорее стагнируют, срок экспозиции квартир увеличился. Тем не менее в условиях высокой неопределенности на валютных, фондовых, сырьевых рынках, а также в силу нестабильной политической и экономической ситуации в мире инвестиции в недвижимость все так же актуальны если не с целью заработать, то с целью сохранить. Впрочем, как раз сейчас приобретение жилья для последующей сдачи в аренду стало особенно актуальным способом не только сохранить вложения, но и заставить актив работать на себя.
Управление inclusive
Конкуренция на рынке растет, одной низкой цены уже недостаточно. В условиях, когда опускать цену некуда, девелоперам приходится делать ставки на дополнительные сервисы. В данном случае речь идет об управлении недвижимостью (property management) вкупе с гостиничным сервисом.
Услуга управления недвижимостью освобождает частного инвестора от всех забот, связанных с содержанием объекта и сдачей его в аренду. Особенно актуальна данная услуга для покупателей апартаментов, так как они часто — до 40% в зависимости от проекта — приобретаются именно с целью последующей сдачи внаем.
Для собственника гораздо удобнее, если подобная услуга существует в управляющей компании, которая непосредственно обслуживает комплекс. Возможны два варианта взаимоотношений владельца апартамента и управляющей компании.
Первый вариант — это фиксированный доход: вне зависимости от ситуации на рынке, вакантности апартамента, условий, на который апартамент был сдан в аренду, собственник ежемесячно получает фиксированную сумму.
Второй вариант — это взимание управляющей компанией определенного процента — около 5-7% в год от получаемого арендного дохода с одного конкретного или нескольких апартаментов.
Круг интересов
Данная услуга, разумеется, интересна управляющей компании, которая помимо технического обслуживания комплекса будет получать доход от сдачи в аренду. А вкупе с гостиничным сервисом УК может формировать собственный номерной фонд и передавать апартаменты в краткосрочную и среднесрочную аренду.
Частному инвестору, купившему апартамент, услуга управления недвижимостью позволяет не заботиться о его последующей сдаче в аренду, оплате коммунальных услуг и проблемах с эксплуатацией. Владельцу не придется встречаться с арендаторами, контролировать, как они пользуют объект, или перевыставлять счета. Он просто передает апартамент в управление и получает деньги.
Проживающие в апартаментах также имеют массу преимуществ, если проект управляется гостиничным оператором или же управляющая компания предоставляет набор «сервисных услуг»: возможность пользоваться гостиничной инфраструктурой (бары, рестораны, фитнес-центр, спа-салон) и услугами (уборка, доставка товаров, бронирование билетов, забота о домашних животных и прочее). Стоимость услуги может быть приплюсована к эксплуатационным расходам арендатора и составлять примерно 40 руб. за 1 кв. м в месяц. С другой стороны, пользование каждой услугой может оплачиваться отдельно. Как правило, жильцы апартаментов получают скидку на инфраструктуру гостиницы в размере до 30%.
В России подобные проекты появились не так давно. «Первопроходцами» здесь стали Москва, Санкт-Петербург и развивающийся семимильными шагами Сочи. Большинство апартаментов с сервисным обслуживанием включены в систему многофункциональных комплексов, где есть отель и, соответственно, управлением занимается гостиничный оператор.
Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов специально для «РБК-Недвижимости»
Источник: «РБК-Недвижимость»