09.10.2014
Апартаменты остаются «темной лошадкой» на рынке недвижимости
Апартамент (фр. appartement — квартира, от итал. appartamento — комната) — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В словаре Ушакова понятие «апартамент» — комната, преимущественно большая, покой.
В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки.
На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель[источник не указан 1307 дней] (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой.
В России апартаменты — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы.
Апартаменты завоевали существенную долю в общем объеме предложения, но до сих пор являются непривычным форматом для многих покупателей недвижимости. Об особенностях этого типа недвижимости рассказал руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк в ходе онлайн-конференции «Мифы и правда об апартаментах: что надо знать покупателям об этом формате недвижимости?».
Экономия рождает спрос
Спрос на апартаменты, по словам Владимира Богданюка, достаточно высок, хоть и ниже, чем на квартиры. Интересно, что порядка 70-80% от объема спроса на апартаменты, по данным Est-a-Tet, приходится на покупателей, которые проживают в тех районах, где расположены проекты с апартаментами, или в смежных локациях.
Интерес к этому формату жилья связан прежде всего с более низкими ценами: по данным «ИРН-Консалтинг», разница в цене между апартаментами и традиционными новостройками между Третьим транспортным кольцом и МКАД составляет 10%, а внутри ТТК разрыв еще больше – квартиры примерно на четверть дороже апартаментов (см. «Инфраструктурные обременения могут поставить крест на апартаментах»).
Неизвестный формат недвижимости
Согласно опросу, проведенному журналом www.metrinfo.ru, более 80% респондентов считают, что знают, что такое апартаменты. Однако многие из их утверждений доказывают обратное: многие опрошенные указывали, что апартаменты дороже квартир, в них можно прописаться, а также называли другие характеристики, не свойственные данному виду жилья. Подробнее об этом читайте в материале «Народное мнение: граждане думают, что апартаменты строят для кинозвезд».
Стоит отметить, что опросы «Народное мнение» проводятся среди рядовых москвичей по репрезентативной выборке, тогда как лучше разбирающаяся в вопросах рынка недвижимости аудитория – читатели www.irn.ru – продемонстрировала большую осведомленность. В ходе онлайн-голосования на портале их попросили отметить утверждения, справедливые для апартаментов. Наиболее важной чертой апартаментов, по мнению читателей, является отсутствие возможности сделать прописку, или постоянную регистрацию. Данный вариант ответа набрал 19,5% голосов. Кроме того, многие участники онлайн-голосования отмечали, что апартаменты дешевле квартир (17,4%), при этом налог на них выше (16,7%).
Москвичи об апартаментах
Без прописки
Многих потенциальных покупателей беспокоит неясный юридический статус апартаментов. В законодательстве этот термин встречается только в качестве одной из высших категорий номеров в гостиницах, причем с вполне определенными характеристиками: две и более жилые комнаты общей площадью не менее 40 кв. м.
По факту апартаменты – это любая недвижимость, которая формально не является жилой, но при этом предназначена для проживания. По словам Владимира Богданюка, апартаменты можно разделить на две категории: гостиничного и административно-делового типа. Основное различие между ними касается права регистрации. Постоянная регистрация невозможна ни в одном из этих типов недвижимости, правда, в апартаментах гостиничного типа можно получить временную регистрацию сроком до 5 лет.
Кроме того, нужно помнить, что из-за нежилого статуса апартаментов на них не распространяются строительные нормы, которые применяются при возведении жилья. Например, расчет по обеспеченности машино-местами в апартаментах гостиничного типа происходит по схеме: одно машино-место на три-семь апартаментов исходя из класса «гостиницы». «Однако девелоперы стараются запроектировать число машино-мест, ориентируясь на потенциальный спрос, поэтому чаще всего в комплексах апартаментов у жильцов не возникает проблем с машино-местами», – успокаивает эксперт.
Готовьте кошельки
Среди других сложностей, связанных с проживанием в апартаментах, – более высокие налоги и коммунальные платежи. C 1 января 2015 года в силу вступают поправки к закону, согласно которым исчисление налога на имущество физических лиц будет происходить на основании кадастровой стоимости объектов, которую тяжело прогнозировать. «Пока объект не сдан в эксплуатацию и не произведена его постановка на кадастровый учет, прогнозировать размер кадастровой стоимости объекта и соответственно налог довольно трудно», — отмечает Владимир Богданюк. При этом для нежилых помещений предусматривается налог в размере 0,5% (для жилья – 0,1% с возможностью повышения до 0,3% по решению муниципалитета).
Коммунальные услуги обходятся владельцам апартаментов на 10-20% дороже, чем собственникам обычных квартир. «Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживают два человека, составляет около 8000 рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 000 рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14 500 рублей», – сообщил эксперт.
Для инвестиций
Несмотря на перечисленные недостатки, апартаменты могут быть интересным форматом для инвестиций. Во-первых, на входе можно заплатить меньше, чем за квартиру в том же районе.
К тому же апартаменты обладают и другими преимуществами, например, более простым процессом перепланировки. «В настоящее время регламентирован только порядок перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах, тогда как для нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях или пристроенных к жилым домам, таких нормативных актов не предусмотрено», – поясняет Владимир Богданюк. Поэтому в них можно, например, обустроить дополнительные санузлы и кухни, таким образом «нарезав» большое помещение на несколько маленьких для дальнейшей сдачи в аренду.
К тому же, для арендаторов уже не так важна возможность прописки, а временная регистрация может быть предоставлена в апартаментах гостиничного типа. То есть этот недостаток апартаментов нивелируется, если цель покупателя – сдавать их в аренду. «Арендатору по большому счету все равно, к какому типу недвижимости относится съемное жилье, главное, чтобы объект был в пригодном для проживания виде и с удобным расположением», – подчеркивает эксперт.
Опасная инфраструктура
Основная опасность для будущего апартаментов – возможное обременение таких проектов обязательствами по строительству инфраструктуры. По прогнозам Est-a-Tet, это может увеличить их стоимость примерно на 10%, что сведет на нет их главное конкурентное преимущество перед традиционными типами жилья.
Если себестоимость строительства апартаментов из-за дополнительных обременений станет сравнима с затратами на возведение «официального» жилья, то девелоперы, скорее всего, полностью утратят интерес к формату апартаментов, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
«В первую очередь это скажется на объектах точечной застройки, где такое обременение проекта заставит застройщиков повысить цены, а вот на крупных проектах с торговой, офисной и жилой составляющей это скажется менее значительно», – считает Владимир Богданюк.
Источник: www.irn.ru