29.09.2014
Дача в Подмосковье — несбыточная мечат очень многих москвичей и жителей подмосковья. Выясняла «РБК-Недвижимость».
Сегмент участков без подряда последние годы остается одним из самых массовых и занимает около 70% рынка загородной недвижимости Подмосковья. Этот формат стал очень популярным после кризиса 2008г., и сейчас есть все предпосылки для роста его доли в ближайшие годы. Такая популярность в первую очередь определяется доступной ценой. Имея участок без подряда, можно реализовать свою мечту — построить дачу в Подмосковье, постепенно вкладывая деньги в обустройство своего загородного отдыха.
По оценке специалистов загородного рынка, в Московской области в активной продаже насчитывается примерно 800 поселков с участками без подряда (УБП). «Так как рынок коттеджного строительства сейчас крайне слаб, то этот формат занимает порядка 70% загородного коттеджного рынка, исключая таунхаусы и малоэтажные комплексы. УБП продаются, потому что это весьма доступный и недорогой способ приобретения недвижимости», — отмечает генеральный директор Группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев.
По оценке генерального директора «Группы ЗЕМЕР» Ильи Терентьева, объем ввода новых поселков постоянно растет, несмотря на экономические и политические санкции. И учитывая то, что стоимость квартир сегодня высока, вложения в УБП являются реальной возможностью сохранить свои деньги. Минимальная стоимость ликвидного участка размером 8-10 соток — 300 тыс. руб. Однако можно найти участки и дешевле, особенно в дальнем Подмосковье и на самых дешевых восточных направлениях от Москвы.
Сколько стоят участки без подряда
Недорогие участки без подряда занимают более 80% сегмента УБП. Но доля суперэконома (участков без коммуникаций) составляет не более 10%, так как продукт хотя бы с минимальным набором коммуникаций привлекательней для клиента, говорит Илья Терентьев.
|
ШОССЕ |
МИНИМАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ УБП В ЗАВИСИМОСТИ ОТ УДАЛЕННОСТИ, ТЫС. РУБ. |
|
ВОЛОКОЛАМСКОЕ |
45-450 |
|
ГОРЬКОВСКОЕ |
60-99 |
|
ДМИТРОВСКОЕ |
60-140 |
|
ЕГОРЬЕВСКОЕ |
24-300 |
|
ИЛЬИНСКОЕ |
722 |
|
КАШИРСКОЕ |
140-230 |
|
КИЕВСКОЕ, КАЛУЖСКОЕ |
54-390 |
|
ЛЕНИНГРАДСКОЕ |
25-210 |
|
МИНСКОЕ |
70-350 |
|
МОЖАЙСКОЕ |
70-400 |
|
НОВОРИЖСКОЕ |
90-560 |
|
НОВОРЯЗАНСКОЕ |
110-250 |
|
ПЯТНИЦКОЕ |
70-355 |
|
РУБЛЕВО-УСПЕНСКОЕ |
590-1940 |
|
СИМФЕРОПОЛЬСКОЕ |
53-320 |
|
ЩЕЛКОВСКОЕ |
88-130 |
|
ЯРОСЛАВСКОЕ |
15-510 |
Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»
По словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, на стоимость участков оказывает влияние много факторов, в том числе удаленность от МКАД, наличие и качество подъездных путей, готовность пакета коммуникаций (получены ли технические условия и в каком объеме), дорожное покрытие и окружение. Помимо направления и удаленности на стоимость участка без подряда существенное влияние оказывает степень готовности поселка и наличие подведенных коммуникаций.
Средняя стоимость УБП в рублях в зависимости от стадии готовности посëлка
«Важно понимать, что минимальная стоимость может означать дополнительные затраты покупателя в дальнейшем обустройстве поселка. Как пример — затраты на подведение нормальной дороги до поселка от основной магистрали. Схожие по характеристикам участки, расположенные на разных шоссе, могут различаться в цене в 5-7 раз», — рассказал Владимир Яхонтов.
Тенденции
Эксперты отмечают, что рынок довольно насыщен предложением. Многие продавцы земельных участков без подряда говорят, что последний летний сезон был для них крайне неудачным и сейчас они дают огромные скидки. На всех направлениях размещены рекламные щиты с информацией об участках без подряда, их слишком много, что крайне усложняет продажу.
Тем не менее потребность в загородном жилье, в даче у москвичей все равно присутствует. «На сегодняшний день мы констатируем, что спрос меньше, чем был три года назад, но в любом случае хорошие, качественные земельные участки, расположенные близко к Москве и предполагающие постоянное проживание, находятся в тренде и хорошо продаются», — говорит Максим Лещев.
Однако, по мнению Ильи Терентьева, в случае углубления экономического кризиса, в Московском регионе спрос на УБП будет еще более значительным, чем в 2014г., и объем предложения может превысить планку в 75%. Многие поселки бизнес-класса в текущем году переформатировались управляющими компаниями в эконом. Таких примеров десятки, в том числе и на Новорижском шоссе, традиционно В то же время руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин отмечает, что сейчас спрос и количество предложения незначительно, но снижаются. Люди, у которых есть средства, стремятся приобрести участок с подрядом, чтобы их намерения реализовались как можно скорее, а в случае с участками без подряда процесс может растянуться на годы, поясняет он.
|
ШОССЕ |
Удаленность, км |
|||
|
ДО 15 |
от 16 до 30 |
от 31 до 60 |
от 61 |
|
|
БЕЛОРУССКОЕ |
— |
— |
8% |
92% |
|
ГОРЬКОВСКОЕ |
— |
60% |
15% |
25% |
|
КАЗАНСКОЕ |
7% |
7% |
64% |
21% |
|
КАЗАНСКОЕ |
— |
25% |
50% |
25% |
|
КУРСКОЕ |
— |
3% |
39% |
58% |
|
ЛЕНИНГРАДСКОЕ |
— |
31% |
44% |
25% |
|
ПАВЕЛЕЦКОЕ |
9% |
17% |
43% |
31% |
|
РИЖСКОЕ |
7% |
12% |
43% |
38% |
|
РУБЛЕВО-УСПЕНСКОЕ |
50% |
50% |
— |
— |
|
РЯЗАНСКОЕ |
6% |
8% |
75% |
11% |
|
САВЕЛОВСКОЕ |
3% |
16% |
74% |
6% |
|
ЯРОСЛАВСКОЕ |
2% |
31% |
44% |
23% |
|
ВСЕГО |
5% |
17% |
45% |
33% |
Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»
По мнению Сергея Цывина, снижение предложения связано, скорее, с процессом переформатирования проектов. До недавнего времени единственным инструментом конкуренции застройщиков, реализующих участки без подряда, была цена, но бесконечно опускать ее они не могут. В то же время Владимир Яхонтов отмечает тенденцию рационализации спроса, выраженную в уменьшении площади участка, которую запрашивают покупатели. В свою очередь девелоперы пересматривают концепции новых поселков также в сторону снижения размера участка.
«С точки зрения местоположения спрос существенно снизился в радиусе до 20-30 км от МКАД. Поскольку этот пояс пользуется активным спросом со стороны покупателей в формате таунхаусов и квартир в малоэтажных корпусах, девелоперам выгоднее продавать домовладения, а не участки без подряда в этом радиусе», — добавляет Владимир Яхонтов.
Плюсы и минусы данного формата
Главный плюс данного формата в том, что возможно приобрести землю в собственность по сравнительно невысокой стоимости, минус — возможные сложности с коммуникациями. 90% поселков УБП декларируют, что продаются с коммуникациями. Как это происходит по факту, остается загадкой, каждый участок проверить сложно, на бумаге — одно, на деле — другое, предостерегают специалисты загородного рынка.
УБП обычно покупают люди с очень ограниченными средствами, для которых покупка участка без подряда в отдаленных уголках Подмосковья — единственная возможность воплотить мечту о даче, либо люди с чуть большими доходами.
Илья Терентьев также называет одним из минусов УБП долгое времяпрепровождение на стройке, которая может перерасти в неконтролируемую несистемную застройку, напоминающую «старый Шанхай».
В случае покупки УБП существует много нюансов, на которые надо обратить внимание и которые могут превратиться и в плюсы, и в минусы. «Покупатель же чаще обращает внимание на цену. И совершая достаточно дешевую покупку, ему зачастую приходится в дальнейшем участвовать в благоустройстве поселка. То есть плюс в виде недорогой цены превращается в минус в виде дополнительных издержек, как денежных, так и временных», — рассказал Владимир Яхонтов.
При покупке УБП важно оценить предлагаемый пакет коммуникаций и стадию этапа согласования, на котором они находятся. «Может так случиться, что коммуникаций нет в принципе. И важно понимать, что цена их подключения может сильно различаться в зависимости от места и поселка. То есть, помимо денежных затрат, покупатель получает временные издержки и оттягивание момента начала строительства», — предостерегает Владимир Яхонтов.
«Как правило, самостоятельное строительство оказывается более затратным, чем изначально полагает покупатель участка. Остается открытым вопрос о коммуникациях, а главное — процесс равномерной застройки просто невозможен. Из плюсов остается только возможность реализовать свой индивидуальный проект (что и приводит к архитектурной разноголосице)», — говорит Сергей Цывин.
Сергей Велесевич
Источник: «РБК-Недвижимость».