21.11.2015
Как изменить договор управления родной многоэтажкой?
Договор управления многоквартирными домами с некоторыми домоуправляю-щими компаниями действует с 1 января 2011 года. По закону он заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. Следовательно, если условия договора жителей многоэтажек не устраивают, то самое время их изменить. На что же обращать внимание при формировании главного документа, по которому управляется многоэтажка?
Обязательные условия
Изменение и расторжение договора регулируется статьей 450 Гражданского кодекса РФ, и возможность изменения договора существует как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон договора. Чтобы убрать тот или иной пункт из договора управления, нужны переговоры совета дома с управляющей организацией. При этом надо учитывать, что владельцы жилья должны поддержать эти изменения решением общего собрания, за которое проголосуют более половины собственников.
В договоре управления, согласно статье 162 ЖК РФ, обязательно должны быть установлены:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению, а также по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Причем важно четко определить периодичность и объемы работ, а также их стоимость по видам, чтобы если что-то управляющая компания (УК) недовыполнила, то сумму платы можно было пересчитать. Например, если в перечне работ по содержанию стоит подметание придомового участка шесть раз в неделю, значит, именно за такое количество уборок вы заплатили, а если у вас подметают только три раза в неделю, вы можете требовать перерасчет. Кроме того, стоит уточнить и площадь убираемой территории — к примеру, будет туда входить парковка или нет.
Действия ДУКа нужно контролировать
И, конечно, нужно контролировать соответствие действий-управляющей организации условиям договора. Для этого нужно определить, как председатель и члены совета дома будут контактировать со специалистами управленцев. Будут ли они присутствовать при выполнении ремонта? Подпишут ли акты выполненных работ? Кто вообще будет их подписать со стороны жильцов? А то ведь, бывает, что подрядчики подписывают акты выполненных работ у первого попавшегося жителя дома.
Законодательное собрание Нижегородской области своим постановлением № 303-V «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации о советах многоквартирных домов» от 24.11.2011 рекомендовало, в частности, включать в договор управления такое положение:
«Совет многоквартирного дома проводит оценку выполнения условий договора управления многоквартирным домом управляющей организацией по следующим критериям:
— документально подтвержденная эффективность мероприятий по управлению многоквартирным домом, обеспечение энергосбережения и повышения энергетической эффективности в многоквартирном доме;
— показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочих платежей;
—своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;
— наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
— осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых собственнику и иным пользователям услуг;
— эффективность работы с обращениями жителей многоквартирных домов по вопросам, отнесенным законодательством и настоящим договором к компетенции управляющей организации;
— своевременность и полнота предоставляемой совету многоквартирного дома информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества».
При положительной оценке станет понятно, что управляющая организация работает хорошо. Если какие-то критерии не выполнены — это стимул, чтобы совершенствовать свою деятельность.
На что обратить внимание
В настоящее время многие управляющие компании стараются избавиться от оплаты сверхнормативного ОДН.
Напомним, согласно постановлению правительства РФ № 344 от 16 апреля 2013 года, «распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления». Разницу между реальным потреблением и нормативным оплачивает исполнитель коммунальных услуг, то есть управляющая организация.
Чтобы этого не делать, управленцы стараются ввести в договор строку, по которой жители оплачивают сверхнормативное потребление ОДН самостоятельно, пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого квартирного дома. Поэтому, корректируя договор, владельцы жилья должны особо обратить внимание на порядок предоставления коммунальных услуг, в том числе на общедомовые нужды.
— Собственники на общем собрании вправе не согласиться оплачивать ОДН полностью, но и управляющая компания может отказаться от заключения договора, в котором есть условие об оплате за ее счет сверхнормативного ОДН. Это, по сути, предмет торга, — говорит руководитель регионального центра общественного контроля ЖКХ Нижегородской области Александр Рыжов. — Жители могут решить, что платят напрямую ресурсоснабжающим организациям. И это является выполнением их обязательства по оплате коммуналки управляющей организации как исполнителю коммунальных услуг. Получается, если не хотим оплачивать сверхнормативный ОДН, в договоре просто не берем на себя эту обязанность.
Стоит обратить внимание и на стоимость содержания общего имущества. Согласно жилищному законодательству, цена содержания, ежегодно индексируемая, должна каждый раз утверждаться общим собранием. А без цифр, утвержденных собранием жильцов, следует применять ставку, утвержденную городской администрацией.
ПОДГОТОВИЛА СВЕТЛАНА МУРАТОВА
Источник «полезная площадь» 11.2015