9.10.2014
Дореволюционные дома в Москве сколько стоит история
Московские многоквартирные дома, считавшиеся элитными еще до революции 1917г., а в советское время «нарезанные» на коммунальные квартиры, сегодня пользуются спросом у состоятельных покупателей жилья. На подобную недвижимость в столице приходится до 20% высокобюджетных сделок.
Доходный дом хлеботорговца Ф.C Рахманова. Построен в 1898-1899 годах. Архитектор Дриттенпрейсом. В Москве это был один из первых домов в стиле модерн.
Автор: Eugenii Belikov / Russian Look
стория вовсе не бесценна, как вы можете подумать. Особенно в Москве, где ее стоимость рассчитывают в долларах за метры: дореволюционные дома знаменитых русских архитекторов XIX-XX вв., расположенные на Патриарших прудах, Пречистенке, в Замоскворечье, на Арбате или Остоженке, продаются в среднем за 10-12 тыс. долл. (400-480 тыс. руб. по курсу на 8.10.2014) за квадратный метр. Но есть нюансы — цена метра в зависимости от расположения дома, видовых характеристик квартиры и качества ремонта может достигать 25 тыс. долл. (1 млн руб.).
Речь идет о московских домах, построенных в конце XIX — начале XX в.
Цены в бывших коммуналках сегодня могут достигать 1 млн руб. за метрВек назад в этих домах селились богатые москвичи. В центре Москвы в начале XX в., к примеру, аренда шикарной многокомнатной квартиры с обстановкой и ремонтом обходилась в 100-150 руб. в месяц. Позволить себе такие квартиры могли не все: жалование младших чинов государственных служащих (современный аналог менеджеров) в дореволюционной России составляло всего 20 руб. Такие апартаменты снимали лишь купцы, промышленники и госслужащие высокого ранга (как, впрочем, и сегодня): начальники почтовых, железнодорожных, пароходных станций с окладами от 150 до 300 руб. в месяц.
В советское время многие из доходных домов были «нарезаны» на коммуналки: вместо 8-10 квартир на подъезд их стало 40-60. В начале и середине 1990-х гг. судьба этого жилья повернулась вспять: коммунальные квартиры стали расселять и объединять. В этих «новых старых» квартирах делался евроремонт, и они продавались за конвертируемую валюту — так сколотили состояние многие московские риэлторы.
В чем привлекательность домов с историей
«Дореволюционные доходные дома конца XIX — начала XX в. интересны современным покупателям дорогого жилья в первую очередь из-за своего расположения, — отвечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова. — Такие дома, как правило, расположены в самом центре Москвы, внутри Садового кольца, в тихих переулках. Основное отличие дореволюционных домов — их грандиозность, изящество и большие жилые пространства. Площади квартир в таких домах — около 300 кв. м и более».
Дореволюционные дома расположены в самом центре Москвы
Автор: РБК-Недвижимость
Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет: «Хороший дореволюционный дом, прежде всего, построен известным архитектором. Творения Ф. О. Шехтеля, Л. Н. Кекушева, Г. А. Гельриха и многих других мастеров московского модерна отличаются просторными вестибюлями, широкими лестницами, красиво оформленными высокими потолками под четыре метра. В элитном дореволюционном доме наличие внутреннего лифта, предусмотренного проектом, говорило о высоком уровне здания, на этажах размещалось не больше двух квартир».
«Сегодня наибольшую ценность представляют дома с реконструкцией, в результате которой сделаны железобетонные перекрытия, подземные паркинги, дома оснащены современными инженерными коммуникациями: приточно-вытяжной вентиляцией, системой кондиционирования, современными лифтами, охранной и пожарной сигнализацией, видеонаблюдением и т. д.», — продолжает Татьяна Крючкова и уточняет: — Во многих домах владельцы квартир своими силами провели ремонт в квартирах с усилением деревянных перекрытий».
Минусы владения квартирой в дореволюционном доме
— Из минусов дореволюционных домов можно отметить ветхие деревянные перекрытия, частичную поквартирную реконструкцию некоторых зданий, что вовсе не подразумевало ремонт общественных зон и мест общего пользования, плачевное состояние домовых коммуникаций, протекающие кровли, затопленные подвалы и захламленные чердаки.
В число минусов входит также отсутствие подземных паркингов, а придомовая территория в лучшем случае едва располагает местом для одной машины на квартиру.
Также можно отметить, что, несмотря на то, что большинство бывших коммунальных квартир в дореволюционных домах уже расселено, кое-где еще остаются помещения с прежними владельцами. Это сказывается на разношерстном социальном составе и может отпугнуть потенциальных покупателей.
Портрет покупателя
«Можно смело заявить, что покупка квартиры в дореволюционном доме — это большей частью эмоциональная покупка, — комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Кто покупает? Питерцы, для которых это привычный формат, либо коренные москвичи, во-первых, привязанные к конкретной улице, к конкретному переулку исторического центра столицы, во-вторых, желающие жить именно в историческом доме. В любом случае квартиры в дореволюционных домах занимают особую нишу на рынке недвижимости, и покупатель на них всегда есть».
«В таких домах очень часто приобретают квартиры покупатели из западных стран, для них это неповторимый московский колорит», — добавляет штрихи к портрету покупателя региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.
Классики московской дореволюционной архитектуры
Федор Шехтель
Лев Кекушев
Густав Гельрих
Прогуляемся по старой Москве и приценимся к квартирам «старого фонда».
Патриаршие пруды
В районе Патриарших прудов количество дореволюционных домов невелико (район преимущественно застраивался в 1920-х гг.). Дореволюционные постройки здесь сосредоточены на Спиридоновке и Бронных улицах.
Старый жилой дом на Патриарших прудах
|
АДРЕС |
ГОД ПОСТРОЙКИ |
ИСТОРИЯ |
ОПИСАНИЕ КВАРТИРЫ |
СТОИМОСТЬ ЗА 1 КВ. М |
|
М. Бронная, 32 |
1913 |
Доходный дом Вешнякова в неорусском стиле. Одна из лучших работ известного московского зодчего И. Г. Кондратенко. В настоящее время — памятник архитектуры | Площадь: 443,9 кв. мКомнат: 10Балконов: 2Высота потолков: 3,4 м. |
$25 000 |
|
М. Бронная, 27/14 |
1910 |
Построен по индивидуальному проекту архитектора Б. А. Альберти, четырехэтажный особняк первоначально был доходным домом Е. Э. Соколовой. В 1940-х гг. в ходе реконструкции достроены еще два этажа | Двухуровневая квартира 395,2 кв. м с мансардой | $16 000 (без отделки) |
|
Б. Патриарший, 12, стр.1 |
1911 |
117 кв. м
5 этаж 4 комнаты |
$17 500 |
Примеры доходных дореволюционных домов, которые и по сей день жилые: ул. Спиридоновка, 24/27 (архитектор Густав Гельрих), Малый Патриарший пер., д. 5 (И. В. Жолтовский), ул. Спиридоновка, 36 ( М. И. Жерихов). «Минимальные цены в этих домах начинаются от 9,5-10 тыс. долл. (380-400 тыс. руб.) за 1 кв. м, — рассказывают брокеры и маклеры Troika Estate. — Максимальная — 25 тыс. долл. (1 млн руб.)».
Гоголевский бульвар 29
«Спрос на дореволюционные дома в Москве стабильно держится в районе 15-20% от всего объема, — говорит Константин Ковалев из Blackwood. — Росту спроса на квадратные метры с историей мешает ветхость жилого фонда. Но есть несколько вариантов реконструированного жилья, пользующихся повышенным спросом среди покупателей элитной недвижимости. Так, например, была произведена полная реконструкция домов №27 и 29 по Гоголевскому бульвару, которые сегодня достаточно интересны среди богатых покупателей».
Арбат
В районе Арбата цена квадратного метра в доме попроще, высотой от 3 до 5 этажей, без лифта, с узким подъездом и без ремонта может начинаться от 8 тыс. долл. (320 тыс. руб.).
Самый дорогой дореволюционный дом Москвы спрятан в переулках Арбата
«Стоимость квартиры с качественной отделкой и свежим ремонтом в ухоженных дореволюционных зданиях в арбатских переулках (ул. Пречистенка, д. 28, Гагаринский пер., д. 23, ул. Поварская, д. 20) может достигать 20-25 тыс. долл. (до 1 млн руб.) за квадрат, а в среднем цена квадрата в старом фонде района составляет 12-14 тыс. долл. (560 тыс. руб.) за метр», — уточняют в Contact Real Estate.
Остоженка
Корреспондент «РБК-Недвижимости» побывал на Остоженке в так называемом «Доме с рюмкой», где сейчас на продажу выставлен пентхаус за 10 млн долл. (400 млн руб.).
Старые дома на Остроженке
Знаменитый дом купца Якова Филатова был построен в 1907-1909 гг. по проекту Валентина Дубовского. Здание резко выбивается из всех построек зодчего, так как это единственное сооружение с архитектурными мотивами стиля модерн.
Сама квартира занимает два верхних этажа дома. Площадь пентхауса — более 400 кв. м. «На Остоженке нет ни одной другой квартиры с таким видом на храм Христа Спасителя и Кремль», — сказал корреспонденту «РБК-Недвижимости» риэлтор, показывавший пентхаус.
Игнат Бабушкин
Источник: «РБК-Недвижимость»