19.02.2015
Мнение: в какую недвижимость за рубежом следует инвестировать в 2015 году.
От Греции до стран Карибского бассейна: директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова рассматривает в авторской колонке перспективные варианты инвестиций за рубежом
Ни у кого не вызывает сомнений тот факт, что в сегодняшних непростых условиях премиальная зарубежная недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных инвестиционных активов. Актуальным в этой связи становится вопрос: как сделать так, чтобы покупка стала действительно выгодной?
Ответ зависит от того, что понимать под словом «выгодно». Мотивация покупателей может быть совершенно разной, и именно она определяет критерии правильного выбора объекта.
Наиболее часто встречается подход «купить сейчас дешево, а потом когда-нибудь продать дороже». Есть много стран, где недвижимость по-прежнему можно купить «дешево», но становится актуальным вопрос о том, в какой момент цены на этих рынках вырастут и покупка станет действительно выгодной. Например, Италия и Греция – здесь по-прежнему масса предложений, уровень цен определяется только минимумом, за который продавцы психологически готовы продать свой объект, а покупатели – купить.
Однако даже при такой ситуации всегда есть «потенциальные точки роста», и их важно правильно идентифицировать. Так, например, в Италии неизменной популярностью среди покупателей пользуются Венеция, район озера Комо и Тоскана.
Цены здесь сильно не снижались, а приобретение объекта недвижимости принесет выгоду в любые времена. Недвижимость в Венеции интересна, в первую очередь, тем покупателям, которые планируют жить там сами, а также тем, кто стремится получать доход от аренды. Многочисленные туристы формируют активный спрос на аренду, доходность которой в премиальном сегменте может доходить до 5% годовых. В Тоскане, хоть и имело место падение цен, сегодня рынок постепенно восстанавливается, что привлекает сюда покупателей недвижимости, в том числе иностранных.
Отметим, что главное для тех, кто практикует данный подход, – верная стратегия. Следует четко и ясно ответить на вопросы: какой объект я покупаю и по какой цене?
В какой момент я планирую продать этот объект и каков портрет потенциального покупателя?
Какую прибыль я смогу получить и на чем основаны мои ожидания?
Очень опасно выбирать объект, руководствуясь критерием «нравится – не нравится» – в этом случае можно не только не получить вожделенную прибыль, но даже не продать свой дом или квартиру в течение длительного периода времени.
Еще один подход – выбрать хороший объект недвижимости за счет того, что предложений на рынке стало больше. В этом случае можно рассмотреть, например, Швейцарию, в частности район Женевского озера. В основном россияне покупают объекты, расположенные на левом берегу Женевского озера, если являются резидентами Швейцарии, или в окрестностях Монтре, если они не являются резидентами.
Отметим, что с 2000 по 2010 годы стоимость недвижимости в Женеве и прилегающих районах увеличилась на 100–120%, в то время как в Монтре – на +/- 50–60%. С 2011 года рынок Швейцарии довольно стабилен, и именно поэтому сейчас есть возможность не спеша выбрать действительно достойный объект. Для таких инвесторов практически идеальным выбором будет, например, Франция, тот же Лазурный Берег. Здесь в течение прошлого года объем предложения жилой недвижимости вырос, количество сделок уменьшилось. За счет этого покупатели могут подобрать интересные объекты и в то же время разговаривать с собственниками о цене продажи. В целом в долгосрочной перспективе сомневаться в повышении цен на недвижимость в этом районе не приходится.
Найти действительно качественный объект недвижимости всегда непросто. Тем, кто стремится к этому, можно посоветовать тщательно изучить особенности района, где находится выбранный дом или квартира, понимать все плюсы и минусы данной локации. Ведь известно, что секрет инвестиционной привлекательности недвижимости заключается в трех словах: location-location-location.
По-прежнему, как, собственно, и всегда, чрезвычайно интересными для инвесторов остаются Великобритания и Лондон. Здесь спросом пользуется и жилая, и коммерческая недвижимость. Притом что рынок жилья в последние месяцы не демонстрирует активной динамики, прогнозы аналитиков на несколько лет вперед все равно говорят о серьезном потенциале роста.
Так, в течение предстоящих пяти лет (до 2019 года), по данным компании Savills, премиальный рынок британской столицы вырастет на 23%, а за прошедшие пять лет рост в различных ценовых сегментах составил от 33,2% до 46,6%. Это значит, что вкладывать сюда средства по-прежнему выгодно. Особенно тем, кто хранит сбережения или имеет доходы в долларах – за счет ослабления фунта стерлинга теперь можно купить больше.
Стоит отметить, что по итогам 2014 года положительную ценовую динамику показали объекты стоимостью до 1 миллионов фунтов (+7,9%) и от 1 до 2 миллионов фунтов (+3,3 %). Эти сегменты в наименьшей степени подвержены негативному влиянию гербового сбора и налога на особняки.
Тем, кого интересует высокая доходность, скажем, от аренды, будет интересен сегмент коммерческой недвижимости. Например, коммерческие объекты в Германии или Австрии (супермаркеты, сетевые магазины, офисные здания, гостиницы), которые могут обеспечить доходность в 6–8% годовых.
Особой популярностью среди желающих вложить средства в недвижимость Австрии пользуются следующие объекты: офисы, отели, торговые центры и ретейл. Хотелось бы особо остановиться на гостиницах, которые при наличии долгосрочных договоров аренды с крупными отельными операторами пользуются активным спросом как со стороны местных, так и международных инвесторов. В 2013–2014 годах на рынок отелей Австрии пришлось около 15% от общего количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.
Хотя этот сегмент не является настолько крупным, чтобы можно было детально анализировать тенденции, в среднем доходность инвестиций в отели австрийской столицы составляет от 5 до 6% годовых, а сроки экспозиции таких объектов достаточно короткие – 3–6 месяцев. Рынок отелей существует и вне Вены, в таких городах, как Зальцбург, Инсбрук.
Тем инвесторам, которые примут решение вложить средства в недвижимость Австрии, можно порекомендовать тщательно изучить процедуру приобретения объектов. На первый взгляд она может показаться достаточно сложной, но пройти её без особых затруднений при правильном подходе вполне возможно.
В крупных европейских городах интерес представляет офисный сегмент. В последнее время дефицит действительно качественного предложения офисных помещений повлек за собой рост арендных ставок. В текущем году данная тенденция будет набирать обороты.
Еще одной серьезной мотивацией для покупателей недвижимости, в том числе российских, может стать получение вида на жительства и гражданства в обмен на инвестиции.
Заметим, что такие программы предлагаются в различных странах. Вид на жительство можно получить в таких странах, как Италия, Португалия, Греция, Латвия и др. А вот гражданство и паспорт – лишь на Кипре, Мальте и в островном государстве Сент-Китс и Невис в Карибском море. Предлагаемые программы очень разные. Различны юридические условия, требования, предъявляемые к инвесторам, стоимость недвижимости, которую необходимо приобрести. Правильный выбор государства для получения ВНЖ/гражданства определяется множеством факторов, которые необходимо тщательно проанализировать.
Среди наиболее важных из них – семейные обстоятельства и приоритеты. Например, важно ли для вас обучение детей или вы просто хотите купить дом для отдыха.
Это могут быть коммерческие причины (расширение/перевод бизнеса), стремление свободно путешествовать (некоторые программы предлагают возможность безвизовых поездок в страны Евросоюза и другие), защита активов, повышение налоговой эффективности и упрощение процедур администрирования.
Юлия Овчинникова, специально для «РБК-Недвижимости»
Источник: «РБК-Недвижимости»