Как оценить надежность застройщика в рамках конкретного объекта
0 том, как дольщику вовремя распознать возможные риски на конкретном объекте строительства, и какие документы обязательно нужно посмотреть при выборе объекта ДДУ рассказывает генеральный директор СК «Стрижи» (ЖК «Преображенский») Михаил ИВАНОВ.
Как определить надежность застройщика?
На этот счет существует большое количество публикаций в СМИ, научных работ и пр. В основном, говорится про оценку самой компании, что чем она больше и мощнее, чем больше у нее собственных производств, чем диверсифицированнее портфель инвестиционных проектов, тем она надежнее. Но практика показала, что и крупнейшие компании могут оказаться на грани банкротства. Ведь у застройщика может просто не хватить денег на одновременную реализацию сразу всех проектов, что приведет в лучшем случае к срывам сроков по отдельным объектам.
В период экономической нестабильности, валютной девальвации и экономических санкций в стране, вопрос оценки надежности компании-застройщика стоит очень остро. В настоящее время подавляющее большинство инвестиционно-строительных компаний на рынке недвижимости испытывают определенные трудности.
На застройщиков сейчас оказывает влияние множество факторов. Если говорить о негативных, это:
— снижение ликвидности недвижимости из-за падения платежеспособного спроса, высоких ставок ипотечного кредитования, падения вторичного рынка недвижимости (так как существенная доля сделок на первичке проходит вместе с альтернативной продажей);
— повышение стоимости заемных средств для са мих компаний из-за повышения ключевой ставки ЦБ;
— рост себестоимости строительной продукции из-за повышения темпов инфляции и девальвации национальной валюты и пр.
Хотелось бы отдельно отметить, что не стоит путать надежность компании-застройщика и успешную реализацию конкретного проекта, так как, и у успешного застройщика бывают провальные проекты.
Для дольщика принципиально можно выделить следующие риски:
1) низкое качество объекта;
2) срыв сроков по ДДУ;
3) самый плохой вариант — полное невыполнение обязательств по ДДУ.
Исходя из собственной практики во время работы в департаменте строительства администрации Г.Н.Новгорода, могу выделить три основных фактора, влияющих на вероятность реализации указанных рисков:
—. первый и самый главный — это наличие финансирования, так как даже дом с готовностью 95% можно превратить в долгострой без необходимого финансирования.
— второй — градостроительно-правовой — это наличие разрешительной документации, прав на земельный участок, наличие судебных и исполнительных процессов т.д.
— третий — технический — это наличие технических условий на присоединение к инженерным сетям, наличие сложных гидрогеологических условий (склоны, грунтовые воды и т.д.).
Когда покупатель заключает договор долевого участия в строительстве, то он фактически становится соинвестором проекта, ведь застройщик, в первую очередь инвестор. Поэтому в первую очередь нужно анализировать инвестиционную стабильность застройщика. Простому физическому лицу, не являющемуся специалистом в области инвестиций и аудита, достаточно сложно определить надежность компании. Но распознать возможные риски и факторы на конкретном объекте можно по множеству различных показателей.
1. Наличие проектного финансирования.
Сейчас распространено понятие «проектное финансирование». Его суть заключается в том, что банк предоставляет целевой кредит застройщику на реализацию конкретного инвестиционно-строительного проекта, и использовать эти заемные средства банка он может только на его строительство. При принятии решения о выдаче такого кредита банк досконально проверяет финансовую обеспеченность застройщика и все инвестиционные показатели проекта. Кроме того, банк требует залоговые права не только на объект строительства, но и на иные объекты. Таким образом, если застройщик обанкротится, в конкурсную массу для погашения задолженности будут включены в первую очередь именно залоги самого застройщика, а не объект незавершенного строительства, так как они обладают значительно большей ликвидностью и привлекательностью для банка, чем недострой.
Таким образом, если застройщик получил проектное финансирование по объекту, то с инвестиционными показателями у него все в порядке, и риск недостроя минимален. Правда, также нужно обратить внимание на то, какой именно банк выдал финансирование, так как сейчас существуют риски банкротства и самих банков. Идеальный вариант — если кредит выдан Сбербанком, правда, существуют и другие надежные федеральные и региональные банки: ВТБ24, НБД, Саровбизнесбанк. У нас, например, получено проектное финансирование ПАО «Саров-бизнесбанке».
2. Наличие аккредитации в банке для получения ипотечного кредита дольщиком.
При принятии решения об аккредитации банк так же провернет всю необходимую документацию у застроищика, потому что непрофильные активы (т.е. квартиры в недострое) никому не нужны. Причем, чем больше банков выдало аккредитацию застройщику, тем лучше. Опять же, хорошим показателем является аккредитация в банках ТОП-20, особенно в Сбербанке.
3. Финансовое состояние компании.
Речь идет об отсутствии просроченных задолженг ностей по налогам и сборам, и исков о признании банкротом. Это очень яркий показатель, потому что сейчас, чтобы участвовать в любых аукционах на застройку (будь то аренда, комплексное освоение или развитие застроенной территории), компания должна предоставить справку об отсутствии задолженности. Поэтому компании, которые планируют и дальше работать на рынке, и у которых все в порядке с финансовым состоянием не допускают серьезных просрочек по налогам и сборам.
Кроме того, в настоящее время министерством строительства Нижегородской области ведется мониторинг целевого использования средств дольщиков на строительство объекта. Необходимо уточнить в министерстве, не допускалось ли нарушений целевого финансирования средств.
Также необходимо проверить учредителей организации, занимались ли они раньше этим бизнесом. Ведь в конечном итоге, все наиболее принципиальные решения принимает собственник компании.
4. Наличие разрешения на строительство
В принципе его наличие является по умолчанию обязательным при заключении ДДУ в соответствии с 214-ФЗ о долевом строительстве. Если у застройщика оно имеется, то градостроительно-правовые риски, о которых я говорил ранее, значительно снижаются. В настоящее время при выдаче разрешения на строительство администрацией города Нижнего Новгорода проводится полная и скрупулезная оценка соответствия представленной документации требованиям действующего законодательства. Поэтому если участок расположен, скажем, в зоне индивидуальной жилой застройки, разрешения на строительство многоквартирного дома застройщику не видать.
В первую очередь необходимо проверить срок действия разрешения на строительство, например, если оно заканчивается через месяц, а на объекте только котлован, то стоит подумать — заключать ли ДДУ сейчас или только после продления, т.к. сегодня с этим имеются определенные юридические сложности.
Также стоит отметить, что разрешение на строительство установленного законом образца начало выдаваться только с конца 2005 года. До этого срока разрешение на строительство выдавалось распоряжением органа местного самоуправления. За это время земельное и градостроительное законодательство сильно изменилось, поэтому также могут возникнуть сложности как с продлением разрешения на строительство, так и с вводом объекта в эксплуатацию.
5. Наличие правоустанавливающих документов на земельные участки.
В соответствии с последними изменениями в земельном законодательстве в настоящее время государство имеет право прекращать право аренды на земельные участки, которые используются не в соответствии с разрешенным видом использования или в связи с истечением срока аренды, сейчас в общем случае вообще отсутствует понятие «продление срока аренды». Но, к счастью, частным случаем является строительство объектов, попадающих под действие 214-ФЗ,т.е. многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков.
Таким образом, идеальный вариант — это собственность на земельный участок застройщика. Но все же и аренды пугаться не стоит — если уже имеются заключенные договора долевого участия — ее срок продлят с вероятностью 99%.
6. Наличие действующих технических условий.
Потенциальному дольщику непросто выявить все возможные подводные камни по техусловиям, да и застройщики неохотно открывают данную информацию, хотя ее можно проверить в заключении экспертизы проектной документации. Но проблемы с выполнением ТУ могут привести к существенным задержкам по срокам ввода в эксплуатацию (таких примеров предостаточно), поэтому я все же советовал проверить хотя бы срок действия технических условий.
7. Наличие положительного заключения экспертизы проектной документации.
При многоэтажной застройке (более 3 этажей) требуется экспертиза проектной документации и мезультатом инженерных изысканий. Сейчас возможна как государственная, так и негосудцретвен КМ Экспертиза. Определяющую роль играет уровень и количество экспертов в организации, количество выданных заключений, наличие судебных исков, репутация на рынке и т.д.
8. Наличие сложных гидрогеологических условий.
Уровень грунтовых вод подвержен сезонным влияниям, но он также может и резко измениться, например, вследствие поднятия уровня Чебоксарской ГЭС. А вот геологические процессы имеют очень большой период колебаний (так, заключение по геологии действительно в течение 50 лет), если склон внешне выглядит достаточно надежно, это может являться «бомбой замедленного действия».
Поэтому, если рядом есть овраг, склон, река — это всегда риск. Существует множество способов понижения уровня грунтовых вод и укрепления склонов (горизонтальный и вертикальный дренаж, цементирование грунтов, устройство подпорной стенки, шпунт, очень длинные сваи) и, если застройщик не может вам ответить на вопрос, какие защитные мероприятия он предпринимает для предотвращения возможных негативных последствий — лучше выбрать другой объект.
Подведем краткие итоги, какие документы обязательно нужно посмотреть при выборе объекта ДДУ:
— проектную декларацию;
— разрешение на строительство;
— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— градостроительное зонирование территории (на сайте горадминистрации);
— официальный сайт компании;
— сайт арбитражного суда по реквизитам компании;
— справки об отсутствии задолженности в бюджеты и фонды;
— выписки из ЕГРЮЛ на компанию и из ЕГРП на участок;
— удостовериться в отсутствии объекта в списке долгостроев на сайте прокуратуры и, по возможности, уточнить в министерстве строительства об отсутствии нарушений в области целевого использования средств дольщиков.
И, конечно, в первую очередь, просто съездить на место будущего строительства и оценить его месторасположение.