02.10.2014
Торговые центры Гонконга: когда европейские правила не действуют.
С развитием российского профессионального ретейла европейский, американский и прочие более продвинутые рынки перестают поражать взгляд туриста из России. Несмотря на выгодные цены или интересный набор брендов, и там и здесь действуют единые правила и наблюдаются схожие тенденции. Однако есть города, где, на взгляд рядового потребителя, ретейл устроен совсем по-другому — речь пойдет о рынке торговой недвижимости Гонконга.
очему бум? Объем рынка торговых помещений в Гонконге составляет около 4 млн кв. м, то есть обеспеченность постоянного населения торговыми площадями составляет 560 кв. м на тысячу человек, что, согласитесь, не так уж и много в сравнении с 800 кв. м на тысячу человек в Европе.
К тому же, если добавить к постоянному населению (7 млн человек) еще 25 млн туристов ежегодно, становится понятно, почему здесь в ретейле уже несколько лет наблюдается настоящий бум. Отмечу, что, по некоторым данным, расходы в день для многих туристов составляют 1000 долл. и более.
Торговые пллощадки на пешеходных мостах активно развиваются в Гонконге
Шопинг по дороге
Высокая плотность застройки объясняет, почему в среднем первые три этажа всех зданий Гонконга заняты ретейлом. На мой взгляд, помимо объемов самого ретейла, на активность потребителей влияет совершенно по-особому выстроенный пешеходный поток.
Возьмем, к примеру, Москву, где только один торгово-пешеходный мост — «Багратион», — в то время как в Гонконге пешеходные переходы часто устроены между двумя небоскребами и располагаются на уровне третьего-четвертого этажа. Таким образом, получается следующая картина: для перехода улицы потребитель заходит в здание, первые уровни которого заняты магазинами, переходит через пешеходный переход и, наконец, выходит на противоположную сторону улицы опять же через ретейл-уровни другого небоскреба. Такой маршрут обеспечивает отличные продажи собственникам всех трех уровней помещений.
Долой европейские принципы поэтажного зонирования
В противовес европейскому правилу — не более трех этажей в торговом центре — Гонконг и здесь живет по своим принципам. В качестве примера приведу один из наиболее популярных торговых центров — Times Square, в котором при общей торговой площади 83 700 кв. м аж 13 этажей!
Так выглядит поэтажный план ТЦ Times Square.
Поэтажный план торгового центра Timse Square в Гонконге
Многие собственники торговых центров в Москве и регионах задаются постоянным вопросом: как поднять посещаемость верхних уровней своих торговых центров (тех самых, в которых, как правило, не более четырех уровней).
Считаю, что уроки девелоперов, которые могут заставить потребителей посетить десять и более этажей в целях шопинга, могут оказаться весьма ценными. Например, целый этаж торгового центра в Гонконге может занимать специализированный магазин, служащий магнитом, — допустим, книжный (где также предлагаются медиа, канцелярия и прочие связанные категории товаров). Также целые этажи могут использоваться под размещение салонов красоты и соответствующих косметических корнеров, фудкортов, крупных ресторанов и т. д. Задавая каждому уровню оригинальную идею, достигается отличная вертикальная циркуляция.
Интерьеры Times Square shoping mail
Плоды ретейлизации
Неудивительно, что бум потребления отразился и на ставках аренды торговой недвижимости в Гонконге, которые превышают аналогичные показатели, например, в Нью-Йорке. Ставки аренды на торговые помещения в прайм-локациях варьируются от 2500 до 6000 долл. за кв. м в год, в то время как цены продажи могут превышать 70 000 долл. за кв. м. Ставки капитализации составляют около 4-5%.
Автор: заместитель директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar Анна Данченок специально для «РБК-Недвижимости»
Источник: «РБК-Недвижимости»