Москва, 27 марта 2026 г. В настоящий момент в условиях исчерпания потенциала масштабного строительства крупных торговых центров, активно развивавшегося профессиональными девелоперами на протяжении 2000-2015 годов, ключевыми драйверами ввода новых торговых площадей в Москве становятся непрофильные игроки, прежде всего — девелоперы жилой недвижимости. Согласно прогнозу на период 2026–2030 годов, доля непрофильных девелоперов в структуре нового строительства торговых центров Москвы достигнет 68%. В количественном выражении профильные девелоперы заявляют о реализации 3 проектов до конца 2030 года, тогда как непрофильные — 19 проектов.
Ключевой перелом наступил в последние годы: в 2020–2025 годах на долю непрофильных девелоперов пришлось уже 40% введенных площадей (465,1 тыс. кв. м из 1,15 млн кв. м). «Рост непрофильного девелопмента связан с тем, что в связи с кризисными периодами в первую очередь достраивались те крупные проекты, которые были уже запущены, проекты на этапе концепции были отложены. Одновременно с этим малоформатные ТЦ имели возможности и экономические предпосылки для развития: их реализацией занимались как профильные, так и непрофильные девелоперы, благодаря программам МПТ и КРТ. При этом профильные игроки, специализирующиеся на торговой недвижимости, столкнувшись с рядом сложностей вызванных как неблагоприятной на тот момент экономической ситуацией, отсутствием роста арендных ставок, развитием онлайна* и ростом себестоимости строительства, с одной стороны — не получили льгот, с другой стороны, весь свой ресурс тратили на решение сложностей в текущих проектах, что привело к сокращению нового девелопмента с их стороны», — комментирует Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers.
Объем ввода торговых центров в Московском регионе с 2000 года
| Годы |
Непрофильный девелопмент, GLA, кв. м |
Профильный девелопмент, GLA, кв. м |
Итого |
| 2000-2015 |
1 071 670 |
3 830 587 |
4 902 257 |
| 2015-2019 |
238 615 |
631 538 |
870 153 |
| 2020-2025 |
465 131 |
687 469 |
1 152 600 |
| 2026-2030 |
336 847 |
157 500 |
494 347 |
| Итого |
2 207 663 |
5 339 994 |
7 547 657 |
Рост доли непрофильных девелоперов в сегменте торговой недвижимости объясняется комплексом факторов:
- Программа масштабных инвестиционных проектов (МПТ)— городские меры поддержки стимулируют инвесторов включать коммерческие и социальные объекты в структуру жилой и смешанной застройки.
- Требования к жилым застройщикам— при комплексном освоении территорий девелоперы обязаны обеспечивать новые кварталы определенным объемом коммерческой инфраструктуры, включая встроенно-пристроенные помещения и отдельно стоящие торговые центры.
- Диверсификация бизнеса— строительство многофункциональных комплексов позволяет распределять инвестиционные риски между разными форматами недвижимости и создавать проекты с несколькими источниками дохода.
Основных непрофильных девелоперов, представленных на московском рынке торговой недвижимости, условно можно разделить на три группы:
- Жилищные застройщики— ГК «ПИК» (ТЦ «Солнечный», ТРЦ «Ома»), Forma (МФК Лейкс»), «Самолет» (проекты в составе ЖК «Остафьево» и МФК «Алхимово»), ГК «А101» (ТЦ «Сиеста» в составе ЖК «Испанские кварталы», торговая галерея в составе МФК «Прокшино»), Level Group (ТЦ в составе ЖК «Причальный»), Донстрой (ТЦ The DOM) и др.
- Инфраструктурные инвесторы— ООО «Бизнес-инвестиции» (проект «Порт Савеловск»), ООО «ТПУ «Лухмановская 2″» (ТЦ в составе транспортно-пересадочного узла).
- Девелоперы смешанных форматов— MR Group (ТЦ «Водный», МФК Discovery, ТРЦ «Фили Град»), ГК «Регионы» с проектом «Остров Мечты», сочетающим парк развлечений и крупную торговую галерею.
- До конца 2030 г. профильные девелоперы заявили о реализации трех проектов. Крупнейшим профильным девелопером на текущий момент выступает ГК «Киевская площадь», которая в этот период реализует сразу два проекта: МФК «Олимпийский» (GLA более 100000 кв. м), один из крупнейших объектов за всю историю наблюдений и МФК «Венеция». Также Immochan Development реализует вторую очередь ТЦ «Гагаринский» (GLA 15 000 кв. м). Проекты классических торговых центров в формате отдельностоящих зданий заменяются на концепции МФК, ТЦ в составе ТПУ или ЖК. В 2025 году лишь 40% пришлось на классический концепт. В 2026 году таких проектов и вовсе не будет, 43% нового строительства придется на МФК с торговой частью, 38% придется на ТЦ в составе ЖК и 30% в составе ТПУ.
Динамика ввода торговых площадей по типу объекта (по GLA) в Московском регионе
Источник: Nikoliers
