Платформа запускает розничный продукт с единой схемой выпуска для проектов разных застройщиков: экономическая модель каждого выпуска связана с конкретной строящейся квартирой.
Платформа «Цифровой квадрат» (kvadrat.ru) открывает доступ частным инвесторам к цифровым финансовым активам (ЦФА), экономическая модель которых связана с жилой недвижимостью . Ранее продукт был доступен только юридическим лицам. Минимальный порог входа — около 5 тыс. руб. Для застройщиков платформа дает дополнительный источник финансирования строительства через “токенизацию” квадратных метров.
Застройщик выделяет конкретную квартиру и снимает ее с продажи. Между застройщиком и эмитентом заключается инвестиционный договор: эмитент направляет привлеченные через выпуск ЦФА средства на финансирование строительства этой квартиры, а после ввода дома в эксплуатацию застройщик возвращает инвестиционный взнос и выплачивает инвестиционный доход. Параметры выплат держателям ЦФА заранее фиксируются в решении о выпуске . Размещение идет через партнерского оператора информационной системы (ОИС) «ЦФА ХАБ», включенного Банком России в реестр операторов информационных систем, в которых осуществляется выпуск ЦФА .
Цена 100 ЦФА соответствуют стоимости одного квадратного метра. Цена фиксируется дважды и известна инвестору заранее: на старте выпуска и на дату погашения — после ввода объекта в эксплуатацию. Цена приобретения ЦФА, размер периодического дохода и дата погашения устанавливаются заранее в решении о выпуске.
Для неквалифицированных инвесторов действует установленный Банком России лимит — 600 тыс. руб. в год на приобретение ЦФА данной категории.
Ключевая особенность платформы — стандартизированная структура выпуска, одинаковая для проектов разных застройщиков. Инвестору достаточно один раз разобраться в механике, чтобы дальше сравнивать проекты по условиям размещения и уровню доходности, а не изучать каждый выпуск с нуля.
Юридическую схему выпуска больше года разрабатывало адвокатское бюро «Качкин и Партнеры», один из лидеров рынка юридических услуг Санкт-Петербурга. Проект разрабатывался в рамках программы Центра компетенции «Национальной технологической инициативы» Центра технологий распределенных реестров на базе СПбГУ совместно со строительной компанией «Красная стрела».
Квартиры, с которыми связана экономическая модель выпуска, исключаются из свободной продажи на период действия инвестиционного договора: застройщик обязуется не отчуждать их и не заключать в отношении них договоры долевого участия, бронирования и иные сделки по отчуждению. Размещение ЦФА регулируется Федеральным законом № 259-ФЗ.
Инвестор приобретает денежное требование к эмитенту, эквивалентное стоимости квадратного метра, а не право собственности на квартиру. Квартира не является предметом залога или иного обеспечения по ЦФА. Жилые комплексы реализуются по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов: этот механизм обеспечивает большую экономическую стабильность проектов, которые участвуют в «токенизации».
Платформа раскрывает и сценарии неисполнения обязательств. Обязательства эмитента перед держателями ЦФА не зависят от исполнения застройщиком инвестиционного договора, ввода объекта в эксплуатацию или иных обстоятельств. При банкротстве самого эмитента инвестор предъявляет денежные требования в деле о банкротстве в установленном законом порядке .
«Мы создавали «Цифровой квадрат», чтобы дать застройщикам дополнительный источник финансирования помимо банковского, а частным инвесторам — понятный вход в недвижимость с небольшой суммой. Экономическая модель каждого выпуска связана с конкретной строящейся квартирой — в этом ключевое отличие нашей модели от большей части рынка , — отмечает генеральный директор и сооснователь платформы «Цифровой квадрат» Андрей Алексеев.
«ЦФА позволяют быстрее и проще привлекать финансирование по сравнению с классическими облигационными инструментами и структурировать выпуски под конкретные проекты. При разработке модели «Цифрового квадрата» для нас было важно встроить новый инструмент в существующую систему финансирования жилищного строительства. В результате ЦФА дополняют традиционное проектное финансирование, а использование счетов эскроу обеспечивает дополнительную стабильность экономической модели проекта. На наш взгляд, возможность сочетать новые цифровые инструменты с уже сложившимися механизмами финансирования — одно из ключевых преимущество проекта», — отмечает старший юрист АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Загинайко.
Контекст рынка
По данным Банка России, к началу января 2026 года объем ЦФА в обращении составил 690 млрд рублей — рост на 150% за год, при этом за 2025 год на рынок привлечено 1,7 трлн рублей. Сегмент недвижимости развивается с 2023 года.