Изменения в программе семейной ипотеки неизбежно приведут к замедлению продаж новостроек в первой половине 2026 года. Рынок первичного жилья в Петербурге в ближайшие месяцы будет развиваться в сценарии первой половины 2025-го – при более жёстких условиях кредитования и осторожном спросе покупателей.
Ипотека
По прогнозу вице-президента по продажам и сервису Группы RBI Дмитрия Фалкина, в ближайшие месяцы 2026 года, если не появится новых вводных, объем продаж скорее будет соответствовать темпам первой половины 2025 г.
В тот период в среднем девелоперы реализовывали в Петербурге порядка 100 тыс. кв. метров в месяц (что соответствует цифрам порядка 2,5 – 2,7 тыс. сделок). Для сравнения, во втором полугодии 2025 г. в городской черте ежемесячно реализовывали около 150 000 кв. метров. Пик продаж традиционно пришёлся на декабрь: объем продаж в этом месяце составил порядка 200 тыс. кв. метров.
«Пока мы ориентируемся на существенное ужесточение правил семейной ипотеки, с одной стороны, и на медленное постепенное снижение ключевой ставки, с другой. Но не исключаю, что реализуется и некий более благоприятный сценарий», – отмечает Дмитрий Фалкин.
Ставки
Последние месяцы доля ипотеки в структуре сделок с первичным жильем превышала 60%, тогда как в 1 квартале 2025 г., например, этот показатель был равен 39%. Тренд на увеличение доли ипотечных сделок рос по мере снижения ключевой ставки, которое началось в июле 2025 года. Динамика ключевой ставки – это фактор, который потенциально может стать благоприятным фоном для рынка и в первой половине 2026 года. Даже незначительное снижение на 0.5-1.0 п.п. служит успокаивающим, позитивным сигналом для покупателей недвижимости и рынка в целом.
«Тем не менее, реальное влияние на доступность рыночной ипотеки и восстановление спроса может оказать только снижении ключевой ставки до 10-12%. При таких условиях размер ежемесячного платежа и итоговой переплаты по кредиту становится относительно комфортным для клиентов. Однако, это вряд ли произойдет в первой половине 2026 года», – отмечает Дмитрий Фалкин. Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке состоится 13 февраля.
Рассрочки
В последние полгода доля рассрочек на рынке снижалась. Этот тренд отразился и в структуре продаж RBI. Если в мае и июле 2025 года доля рассрочек могла достигать 50-60%, то в ноябре-декабре 2025 г. она составляла уже не более 20%, так как в проектах комфорт-класса доля ипотеки выросла до 65-67%. В то же время в сегментах «бизнес» и «элит» большинство сделок и сегодня продолжает заключаться с оплатой в рассрочку, тогда как на ипотеку приходится лишь 20-25% сделок.
«После изменений льготной семейной ипотеки не исключен кратковременный всплеск спроса на рассрочки от девелоперов. Увеличение доли рассрочек иногда связывают с рисками расторжений. Но, во-первых, в RBI всегда готовы составить индивидуальный график оплаты под каждого клиента. И главное, если девелопер предлагает действительно качественный продукт, который за время строительства ощутимо растет в цене, то клиенту, если он не может внести платеж по рассрочке в срок, проще и логичнее продать квартиру по переуступке и тем самым еще и заработать на росте цены продукта», – отмечает Дмитрий Фалкин.