Центр или юго-запад: где в Москве живут самые обеспеченные горожане
Неоднородность населения города и социальная стратификация всегда вызывали неподдельный интерес у ретейлеров и девелоперов. Понимание экономических характеристик населения позволяет правильно спозиционировать объект на рынке и оценить его эффективность. Уровень потребительских расходов населения напрямую зависит от его доходов и служит хорошим показателем для оценки потенциала развития торговых объектов в городе.
Проблема состоит в том, что сегодня отсутствуют детальные статистические данные о доходах и расходах населения внутри административно-территориальных единиц, в частности городов, и объективно оценить покупательский потенциал отдельных внутригородских территорий, а также детально рассчитать эффективность и целесообразность строительства в них
Для решения такой задачи мы разработали методологию, благодаря которой стало возможным моделирование этих показателей. При глубокой настройке модель позволяет получать данные, агрегированные до уровня жилых кварталов. Согласно публикациям Росстата на 2018 год, среднемесячные денежные доходы на душу населения незначительно отличаются от значений за 2017 год и по Москве составляют 62 405 руб., а по Московской области — 43 711 руб., среднедушевые потребительские расходы на 2017 год (самые актуальные данные) — 47 597 и 30 878 руб. в месяц соответственно. Моделирование на уровне кластеров позволяет получить более точную картину: так, разница в доходах между самым «бедным» и самым «богатым» кластерами может превышать 100 тыс. руб. Модель распределения расходов является функцией от нескольких параметров. В качестве базовых взяты денежные доходы и расходы населения, представленные на уровне субъекта РФ. Дополнительные факторы влияют на их распределение внутри города — пространственную дифференциацию.
Мы отмечаем высокую корреляцию уровня доходов жителей со стоимостью аренды и продажи жилой недвижимости, что неоднократно подтверждалось рядом исследований по многим городам России. Коэффициент корреляции по различным оценкам достигает 0,9. Поэтому была проведена оценка текущего предложения на рынке жилья в Московской агломерации, в результате которой мы представили потребительские расходы как функцию от средневзвешенной стоимости квадратного метра внутри каждого квартала.
В качестве другого дополнительного параметра были использованы данные о заработной плате по муниципальным образованиям Московского региона. Недостаток этих данных заключается в том, что они стратифицируют город не по месту проживания людей, а по месту их работы, то есть отражают характеристики дневного, а не ночного населения кластера. Зачастую в статистику попадают не все организации, расположенные в границах муниципального образования. В связи с этим параметр заработной платы имел невысокий вес в итоговой модели.
Еще одним из параметров, который был учтен в качестве дополнительного фактора, является новое жилищное строительство. Доля новостроек в кластере, а также качество жилого фонда служат косвенными индикаторами уровня жизни. Поэтому при оценке средних расходов учитывались поправочные коэффициенты в зависимости от доли и класса новостроек.
Итоговые показатели потребительских расходов в кластерах представлены как функция от совокупности параметров. Среднедушевые потребительские расходы по модели RRG на 2018 год в рассматриваемой зоне составили 46 900 руб. в месяц, что почти в два раза выше среднего показателя по России. Полученные данные были рассчитаны с точностью до каждого квартала жилой застройки и агрегированы на уровне кластеров.
Люди с высокими доходами ожидаемо выбирают для проживания центр, юго-запад и запад Москвы. Абсолютным лидером (109 900 руб.) по потребительским расходам стал кластер Тверской вдоль одноименной улицы. За пределами Садового кольца выделяются кластеры западного направления — Пресненский, Москва-Сити, Киевский и Фрунзенский, где на каждого жителя приходятся ежемесячные траты в размере 65–75 тыс. руб. Свыше 60 тыс. руб. в месяц тратят жители Крылатского, Покровского-Стрешнева, а также районов юго-запада Москвы в пределах МКАД.
Сколково, единственный кластер за МКАД, где расходы оказались выше средней цифры, включает в себя территорию инновационного центра и его окрестности, привлекающие внимание множества девелоперов жилой и коммерческой недвижимости.
Наиболее низкие среднедушевые расходы населения — в Балашихе, Люберцах, Дзержинском, Видном и Мытищах. Эти города формируют ближайший пояс столицы с внешней стороны МКАД. Города-спутники, примыкающие к Москве в восточной его части, сталкиваются с проблемами транспортной доступности, это также оказывает влияние на стоимость жилья — там сконцентрировано наиболее низкодоходное население. Стоит отметить, что в Новой Москве средние показатели заметно выше, нежели в примыкающих к ней кластерах Подмосковья, что находит отражение в том числе и в стоимости недвижимости.
Самые «бедные» кластеры в старых границах города — Западное Бирюлево, Капотня и Очаково — значительно удаленные от станций метро территории с большим количеством промышленных предприятий и неблагоприятными экологическими характеристиками. Восток города слабо дифференцирован и демонстрирует значения расходов в пределах 41–45 тыс. руб. на душу населения, схожие показатели за редкими исключениями отмечаются в Волгоградском и Каширском мегакластерах. А на окраинах Москвы четко прослеживается связь между стоимостью жилья и удаленностью от станций метро. Таким образом, обеспеченность общественным транспортом тоже сказывается на уровне жизни населения.
По совокупному объему потребительских расходов лидируют мегакластеры Центральный и Ленинский, что, абстрагируясь от анализа конкурентного окружения, делает их наиболее привлекательными для открытия новых магазинов, объектов общепита и строительства торговых центров.
Сложившаяся картина служит отражением общепринятых представлений о престижности того или иного района. Они основываются на особенностях исторического развития города, в случае Москвы — это концентрическая модель развития вокруг центрального ядра, которым выступает Кремль, и секторальная модель, условно поделившая город на восток и запад. Юго-западный вектор «престижности» является следствием развития Москвы в советский период: согласно Генплану, в эпоху сталинского правления были созданы фасадные магистрали — Ленинский, Ленинградский, Кутузовский проспекты. В то же время восток города приобретал промышленные черты, там массово строилось жилье для рабочих заводов и фабрик, а впоследствии возникали крупные спальные районы, которые покрывали растущий спрос на жилье в стремительно развивающемся городе.
Тем не менее Москва, как и любой город, меняется подобно живому организму: реновируются промышленные территории, в рамках комплексного освоения новых территорий возникают новые кластеры (например, ЗИЛ), происходит замена ветхого жилого фонда, на месте хрущевок появляется коммерческое жилье более высокого уровня. Вместе с этим изменяются и экономические характеристики его жителей.
ОБ АВТОРАХ
Вадим Каминский
директор департамента геомаркетинга и ГИС-анализа компании RRG
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5d2f01999a79477926d8b0fe