В некоторых случаях нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей налогообложения. Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткий обзор которых дается в этой главе.
Стимулом для разработки методологии массовой оценки послужила необходимость достижения однообразия и согласованности результатов при определении налогооблагаемой стоимости. Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога. Квалифицированная массовая оценка требует соответствующего финансирования, штата специалистов и ресурсов.
Массовая оценка в отличие от индивидуальной требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать действие факторов спроса и предложения на большой территории.
Массовая оценка строится на тех же принципах, что индивидуальная оценка. Однако процедуры массовой оценки подразумевают построение оценочных моделей (выраженных в виде уравнений, таблиц и схем), применение стандартных методик и статистического контроля качества выполнения расчетов.
Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок или поблажек. Налогоплательщик должен быть поставлен в равные условия со своим соседом, опасения дискриминации или подозрение, что другим предоставляются какие-то особые условия, разрушают мотивации к добросовестной уплате налога. Будет ли доволен, например, коммерсант, если принадлежащий ему магазин получает скидку при оценке его стоимости как объекта недвижимости, если такая же или вдвое большая скидка может быть предоставлена его конкуренту? Очевидно, нет, поэтому экспертизу стоимости для целей налогообложения целесообразно проводить на принципах единообразия, а не на основе индивидуального подхода, при котором оценщик стремится возможно полно учесть все уникальные черты объекта и пожелания клиента.
Необходимость массовой оценки недвижимости возникла наиболее остро в 1985 г., когда Комитет по образованию Международной ассоциации налоговых оценщиков (IAAO) обратился в Исполнительный комитет с просьбой об утверждении плана создания новой всеобъемлющей хрестоматии. Бурное развитие технологии в конце 70-х и в 80-е гг. прошлого века предопределило совершенствование методов оценки и управления. В частности, применение компьютерной техники в массовой оценке и при составлении карт, статистические методы контроля качества коренным образом изменили деятельность учреждений, занимающихся оценкой, и еще более укрепили связи этих учреждений с другими правительственными структурами.
МАССОВАЯ И ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА: ОТЛИЧИЯ, ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
ЭТАПЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с