Сложившаяся в прошлом году геополитическая обстановка поставила весь российский рынок инвестиционной недвижимости в непростое положение. В то время как коммерческая недвижимость, средние показатели доходности в которой составляли 8-10% годовых, чувствовала себя наиболее уверенно, доходность в классических квартирах снизилась до 2-4%.
По итогам первых месяцев 2023 года цены на долгосрочную аренду жилой недвижимости продолжили снижаться: в крупнейших регионах России за февраль средние показатели сократились на 0,4% в однокомнатных квартирах и на 1,2% в двухкомнатных. В Московском регионе объем рынка аренды жилой недвижимости в феврале 2023 года вырос в 2,7 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что на фоне снижения спроса за 12 месяцев привело к падению арендных ставок на 13%.
Петербургский рынок арендной недвижимости оказался менее устойчивым. Здесь средняя цена на ежемесячную аренду квартир за год упала на 13,3% по сравнению с февралем 2022 года. Максимальное падение наблюдалось осенью, когда количество объявлений о сдаче недвижимости в аренду увеличилось на 58%, с 3865 до 6099 штук за период конца сентября – первую половину октября.
Наиболее успешным прошлый год стал для сегмента сервисных апартаментов. В апарт-отелях YE’S средние показатели загрузки в 2022 году держались на уровне 92%. «Такие показатели достигаются за счет возможности оперативно реагировать на внешние экономические и политические изменения и переводить номерной фонд из краткосрочной аренды в долгосрочную и наоборот. В то же время владельцы классических квартир зачастую сдают их только для долгосрочного проживания. Это делает жилую недвижимость менее адаптивной к внешним изменениям», — подчеркивает YE’S Антон Агапов.
Ключевым аспектом стало наличие профессиональной Управляющей компании, богатый опыт в управлении номерным фондом которой позволяет обеспечивать собственникам апартаментов YE’S в действующих апарт-отелях 8-12% годовых. В новых проектах, ввиду бурного роста стоимости недвижимости в период с 2019-2022 года, доходность по сегменту сократилась и составляет 6-8% годовых в зависимости от этапа строительства, на котором приобретается апартамент.
При этом арендная ставка в сервисных апартаментах зачастую выше, чем в классических средствах размещения, в том числе за счет наличия развитой внутренней инфраструктуры и дополнительных услуг, которые предоставляет гостям Управляющая компания. В результате собственники получают более высокую доходность от своего актива.
Несмотря на увеличение количества псевдожилья на рынке Санкт-Петербурга, больший интерес инвесторов привлекали сервисные апартаменты: их по итогам года продано почти 1,5 тыс., что в 6 раз больше, чем несервисных – 235 юнитов. Активный спрос на апартаменты повлиял и на среднюю цену квадратного метра, которая в сегменте псевдожилья выросла на 7%, а в сервисных апарт-отелях – на 17%.
Ключевой тенденцией прошлого года стало развитие сегмента и его выход за пределы Петербурга в регионы. «Сегодня мы наблюдаем активный интерес девелоперов к сервисным апарт-отелям под франшизой известных компаний, имеющих большой опыт управления на рынке. До конца марта мы объявим о заключении договоров на реализацию двух апарт-отелей по франшизе, в том числе в новых регионах», — рассказывает Антон Агапов. На сегодняшний день ведется проектирование двух апарт-отелей по франшизе YE’S в Нижнем Новгороде и Новосибирске.
Справка:
YE’S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с совокупным номерным фондом более 4 500 апартаментов. Начиная с 2020 года, компания инициировала масштабную программу развития сети по франшизе в России и странах СНГ. Сейчас в составе сети 6 реализованных проектов: в Санкт-Петербурге, Москве и Нур-Султане (Казахстан).