Международная консалтинговая компания Nikoliers провела исследование 141 проекта от 17 ключевых девелоперов Дубая. Факторы успеха краткосрочных инвестиций в недвижимость, топ-3 района с наибольшим приростом стоимости квадратного фута и оценка потенциала рынка – в кратких результатах отчета.
Дубай, 31 января 2024 г. Одной из классических стратегий инвестиций в недвижимость остается флиппинг – покупка объекта на этапе официального старта продаж для дальнейшей перепродажи до момента ввода в эксплуатацию. Популярность именно этой модели в Дубае обусловлена несколькими факторами: высокий спрос на недвижимость (среднегодовой прирост спроса на строящиеся апартаменты составил 34% за последние 4 года), планомерный рост цен (в пределах 10% за год на протяжении последних четырех лет в сегменте строящихся апартаментов), наличие беспроцентной рассрочки, а также благоприятная правовая база.
«В большинстве случаев наилучшая точка продаж – перед сдачей объекта в эксплуатацию, то есть перед последним платежом по рассрочке, – поясняет Андрей Косарев, партнер Nikoliers. – По статистике, на флиппинге прирост стоимости для широкого спектра объектов за весь срок строительства (в среднем 3-4 года) составляет 30-40%, а доходность – до 60% на вложенный капитал, благодаря стабильному росту рынка и беспроцентной рассрочке на период строительства объекта».
Аналитики Nikoliers провели исследование, чтобы выяснить, как факторы девелопера и локации влияют на инвестиционный потенциал объектов. Анализ показал, что доходность от флиппинга в ретроспективе различается в зависимости от застройщика. Репутация на рынке, качество строительства, маркетинговая стратегия компании, умение девелопера быстро адаптироваться к изменениям на рынке недвижимости, учитывая требования целевой аудитории – все эти факторы в совокупности влияют на доходность от инвестиций в жилую недвижимость.
Для подтверждения тезиса Nikoliers провела оценку среднегодового прироста цен в проектах 17 ключевых девелоперов от старта продаж до первых перепродаж после ввода в эксплуатацию на вторичном рынке. Чтобы оценка была релевантна сегодняшним ценам, в выборку попали проекты, в которых первые сделки после передачи недвижимости владельцу заключались в 2022-2023 годах.
Девелоперами с наиболее стабильными результатами по проектам оказались – Emaar Properties, Meraas, Ellington Properties и Binghatti. 80-90% анализируемых проектов этих компаний дали положительный среднегодовой прирост цен.
Наибольший прирост цен наблюдается в проектах Meraas и Binghatti. Так, среднегодовой рост цен на объекты составил 10-11%, что соответствует общему рыночному тренду. Тем не менее, есть проекты, где цены росли более динамично: Port de La Mer (+18%) от Meraas Development, а также Binghatti Canal (+13%), Binghatti Jasmine (+18%), Binghatti Mirage (+18%) и Binghatti Rose (+17%) от Binghatti Holding Limited. Средний прирост стоимости квадратного фута у Emaar Properties составил 5%, однако, есть и более успешные проекты, опережающие рыночный рост: Bayshore at Creek Beach Building 1,2 (+12%), Beach Isle Tower 1 (+12%), Marina Vista Tower 1, 2 (+14%), Summer at Creek Beach Building 2 (+13%). Цены в проекте от Ellington Properties Harrington House в JVC (Jumeirah Village Circle) в среднем росли на 14,5%/год.
График 1
Диапазон среднегодового прироста стоимости кв. фута от старта продаж до первых перепродаж после handover на вторичном рынке в проектах ключевых девелоперов
с наиболее стабильными результатами по проектам*
* Приведены результаты по одним из ключевых девелоперов, 80-90% проектов которых дали положительный среднегодовой прирост стоимости кв. фута от старта продаж до первых перепродаж после handover на вторичном рынке.
Еще один фактор, влияющий на потенциал краткосрочных инвестиций – район. Покупатели и инвесторы, как правило, заинтересованы в приобретении объектов в востребованных и благоприятных районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и близостью к ключевым объектам эмирата. Отдельное внимание привлекают перспективные районы с высоким потенциалом роста стоимости недвижимости.
Для исследования влияния фактора района на доходность аналитики Nikoliers рассматривали проекты, где первые сделки по перепродаже после передачи недвижимости в собственность на вторичном рынке были заключены в 2022-2023 годах.
Анализ показал, что наибольший среднегодовой прирост стоимости квадратного фута продемонстрировали районы Dubai Harbour, Port de La Mer и JVC с доходностью 7-10% в год.
Таблица 1
Диапазоны среднегодового прироста стоимости кв. фута от лонча до первых перепродаж после handover на вторичном рынке в проектах ключевых девелоперов (по районам)*
| Район | Девелопер | Количество объектов, шт. | Среднегодовой прирост** |
| Dubai Creek Harbour | Emaar Properties | 28 | от -4% до +13% |
| Meydan One | Azizi Developments | 14 | от -5% до +6% |
| Downtown Dubai | Emaar Properties | 12 | от -4% до +9% |
| Jumeirah Village Circle | Binghatti | 5 | от -19% до +18% |
| Ellington Properties | 4 | от +1 до +15% | |
| SEGREX Development | 1 | +21% | |
| Tiger Properties | 1 | -3% | |
| Port de La Mer | Meraas | 9 | от +1 до +20% |
| Business Bay | Damac Properties | 4 | от -4% до +2% |
| Select Group | 2 | от +6 до +10% | |
| Binghatti | 1 | +13% | |
| Dubai Production City (IMPZ) | Deyaar Development | 7 | от -6% до +28% |
| Sobha Hartland | Sobha Realty | 5 | от -5% до +6% |
| Ellington Properties | 2 | от +1 до +7% | |
| Dubai Hills Estate | Emaar Properties | 7 | от -2% до +5% |
| Dubai Harbour | Emaar Properties | 6 | от +5 до +14% |
* Рассматриваются районы, куда попало не менее 6 проектов ключевых девелоперов (лоты впервые перепродавались после handover на вторичном рынке в 2022-2023 гг.) и где наблюдался положительный среднегодовой рост цен с момента старта продаж проектов до первых перепродаж после handover на вторичном рынке.
** Граничные значения среднегодового прироста стоимости кв. фута по району (в рассматриваемых проектах девелоперов).
Полученные результаты отражают неравномерность динамики роста цен в проектах девелоперов по районам. Это подтверждает необходимость всестороннего подхода к краткосрочным инвестициям в недвижимость, где, прежде всего, должны учитываться ключевые факторы, рассмотренные в исследовании (рынок, девелопер, район), а в идеале комплекс параметров, включая транспортную доступность, архитектуру, инфраструктуру, количество зеленых зон, мастер-план локации и др.
«С учетом прочного фундамента, обусловленного инвестициями в инфраструктуру, ростом привлекательности Дубая, ростом населения и потоком туристов, мы ожидаем, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость продолжат расти. А при грамотном всеобъемлющем подходе можно получить максимум при реализации инвестиционной стратегии «флиппинг», – заключает Андрей Косарев.
Глоссарий терминов
Pre-launch – этап релиза проекта до официального старта продаж, на котором можно забронировать объект.
Official launch – официальный старт продаж объекта.
Handover – процесс оформления права собственности и передачи недвижимости владельцу.
Flipping в недвижимости* – краткосрочные инвестиции в недвижимость; покупка недвижимости на этапе официального старта продаж (official launch) объекта для дальнейшей перепродажи в короткие сроки (в процессе строительства) с целью получения прибыли.
Off-plan и Ready жилье – строящаяся и готовая жилая недвижимость.
Primary и Secondary жилье – первичная и вторичная жилая недвижимость.
* Это одно из определений флиппинга, применимое к контексту данного исследования. Однако существуют и другие, например, покупка недвижимости с целью проведения реновации и последующей перепродажи.