Эра районных ТЦ, контроль над маркетплейсами, фитнес и общепит амбассадоры успеха, а мода теряет обороты: эксперты торговой недвижимости подвели итоги 2025 года и обсудили стратегии развития на 2026 год на премии RCSC AWARDS 2025.
В 2025 году трафик торговых центров в России снизился в среднем на 3%, следует из данных Mall Index компании Focus Technologies. Заметнее всего наблюдается сокращение посещаемости в региональных объектах — на 5%, в Москве и Петербурге этот показатель в среднем остается практически неизменным. Более того, в районных ТЦ столицы эксперты отмечают рост трафика на 4% по сравнению с 2024 годом.
Сильнее всего снизился товарооборот в fashion-сегменте, это отметили 21% участников исследования бюро RETEX, в котором приняли участие собственники ТЦ, девелоперы, УК и консультанты. Далее идут магазины бытовой техники и электроники — за них проголосовало 14% опрошенных, снижение оборотов в магазинах с товарами для детей, для дома и ювелирными изделиями отметили еще 9-11%. При этом рост товарооборота, как отмечают аналитики, сейчас наблюдается в сегменте услуг. У food-операторов и ресторанов его фиксируют 37% опрошенных, а у развлекательных и фитнес-центров — 13%.
По данным Focus Technologies, несмотря на заметное снижение интереса потребителей к fashion-сегменту (снижение количества посетителей на 6%), количество чеков у таких магазинов выросло на 2% относительно прошлого года. Это указывает на сохранение ядра аудитории в офлайн. Средний чек в действующих ценах вырос на 7%.
Из исследования RETEX, видно, что в торговых центрах в целом растет средний чек. Этот тренд отметили 58% опрошенных бюро экспертов. Сейчас выручка все больше зависит не от количества визитов, а от того, что клиенты платят больше за одну покупку, отмечают аналитики.
Олег Войцеховский, основатель и управляющий директор РСТЦ
У ТЦ меняется парадигма — «места для покупок» трансформируются и переходят к концепции торгово-общественных центров. Эти пространства становятся «третьим местом» (после дома и работы). На одной территории сейчас уже объединяются торговля, демонстрационные и развлекательные площадки, места для общения, культурного и физического совершенствования, медицинские центры, государственные учреждения. Появляются новые места приложения труда — коворкинги. Это связано с тем, что у людей наблюдается сильнейший запрос на эмоции и 2025 год, пока, — пик этого тренда. Новый опыт и необычные впечатления важны поколению Z и миллениалам, а также людям «серебряного» возраста. Отсюда большой интерес к фуд-концепциям и фитнесу, способам получить быстрый дофамин, гормон счастья.
По нашим прогнозам, в ближайшие 5-10 лет соотношение между торговлей и общественными пространствами в ТЦ придет к пропорции 50 на 50% (а в районных ТЦ — и до 35% на 65%). Тут важно отметить, что касается это не только Москвы и Санкт-Петербурга, но и крупных региональных городов. Однако такая перестройка — это дорогостоящий процесс, потребуется время на адаптацию и вывод арендного дохода на приемлемый уровень. Ни один проект, где есть существенная доля социальных функций, не может выжить без поддержки властей.
Следующий год будет показательным для отрасли. С одной стороны необходима трансформация, чтобы соответствовать времени, а с другой — будет сказываться новая экономическая реальность. Налоговые нововведения затронут существенную долю арендаторов ТЦ (до 30% по площади, а если считать «по дверям», то и выше 50%) изменения почувствуют и порядка половины и поставщики услуг для ТЦ.
Необходимость уплаты НДС с оборота, начинающегося уже от 20 млн приведет к повышению цен на услуги клининга, безопасности, технического обслуживания, оборудование и расходные материалы для самих торговых центров. У владельцев ТЦ нет возможности самостоятельно выплачивать повышенный налог, не жертвуя при этом маржинальностью проектов, поэтому суммы увеличения налога на недвижимое имущество будут также включены в арендные платежи. И всё это будет вынужденным образом включено в стоимость товаров и услуг, которая может вырасти на 40-50%, а то и больше.
Полина Жилкина, управляющий партнер RETEX, член президиума РСТЦ
В 2025 году рынок торговых центров продолжил качественно трансформироваться, продолжая тренд предыдущих нескольких лет. Самое активное развитие мы наблюдали в формате малых торговых центров – практически весь объем нового предложения представлен именно районными и микрорайонными ТЦ. Из крупных торговых комплексов на рынок выходили те немногочисленные объекты, открытия которых мы ждали уже несколько лет.
Если рассматривать категории арендаторов, то наиболее активно сейчас ведут себя сегменты спорта, досуга и развлечений, фуд-операторы. Мы провели опрос среди экспертов отрасли – собственников, девелоперов, УК и консультантов – на предмет их оценки результатов 2025 года и будущих трендов в сегменте торговых центров. Итоги подтвердили наше видение ситуации: рынок консолидируется, растут преимущественно неторговые категории, максимально сильное конкурентное давление ощущается со стороны онлайн-торговли, но также усиливается роль и коммерческой инфраструктуры в новых жилых кварталах. Однако, несмотря на преобладание осторожных сценариев, эксперты рынка видят в 2026 году возможность перезапуска отрасли.
Алексей Князев, со-основатель Focus Technologies
По наблюдениям, 2025 год продолжил тренды последних лет: покупатель реже приходит в ТЦ «просто посмотреть», чаще – с конкретной целью, поэтому и для центров, и для операторов, жизненно важно повышать качество сервиса, долю положительного клиентского опыта, которые в конечном счете переходят в конверсию.
Сейчас онлайн-каналы забирают понятные потребителю и недорогие покупки. В офлайне лучше всего держатся концепции где есть акцент на эмоциональный компонент, где важен личный контакт или представлен сложный, дорогой продукт, к качеству которого у потребителя высокие требования. Магазин бренда в этой логике всё чаще становится частью омниканального контура – точкой выбора, доверия и сервиса, а также логистическим узлом (выдача, возвраты, доставка из магазина), что меняет KPI и требования к оптимальное сочетание арендаторов в ТЦ.
Грядущий 2026 год будет сложным, но открывающим возможности для роста. Ключ — в умении видеть эти возможности: привлекать ярких арендаторов, создавать коллаборации и фокусироваться на меняющейся целевой аудитории. Качественные ТЦ с концепциями, соответствующими структуре спроса, продолжат удерживать аудиторию, остальные будут вынуждены либо перезагружаться, либо уходить с рынка.
Юлия Зинник, руководитель отдела торговой недвижимости Level Group
По итогам 2025 года самым стабильным активом в торговой недвижимости остается стрит-ритейл, вакантность в этом сегменте сейчас составляет всего 4–5%. Если говорить о торговых центрах, то перспективнее сейчас выглядят районные объекты. Они, в отличие от крупных комплексов, показали рост трафика на 6% в годовом выражении. У людей уже нет времени на длительные поездки в ТЦ, им важно получить все необходимое недалеко от дома.
Тренд на локализацию станет определяющим в 2026 году. Прогноз по вводу площадей подтверждает нашу гипотезу: предложение малых форматов вырастет на 170%, а строительство крупных проектов, напротив, сократится на 70%. Это не просто цифры, а факт показывающий глубокую перестройку всей отрасли. В этом контексте концепция Level Group задает новый, крайне востребованный стандарт районного ТЦ. Наши объекты становится не просто местом для покупок, а центром общественной жизни.