Москва, 1 сентября 2025 г. Консалтинговая компания Nikoliers представила обновленную классификацию рынка первичной жилой недвижимости в границах «старой» Москвы, разработанную на основе комплексного анализа текущего предложения и ключевых факторов, влияющих на рынок.
За последние несколько лет подход девелоперов к продукту претерпел существенные изменения на фоне меняющихся запросов потребителей, что, в свою очередь, привело к необходимости актуализации классификации. Среди ключевых изменений в рамках данной классификации: площадь лота, количество лотов на этаже, коэффициент обеспеченности машиноместами, инженерно-технические характеристики проектов. Кроме того, эксперты Nikoliers внесли ряд важных факультативных критериев, которые необходимо учитывать в современных реалиях столичного рынка недвижимости при определении класса проекта.
Среди выделяемых классов, как и прежде, присутствуют «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит». Для точности присвоения класса используется 15 критериев, из которых 10 являются обязательными, 5 – факультативными*. Под классификацию попадают проекты, имеющие актуальную проектную декларацию. Категория присваивается жилому комплексу единоразово на этапе старта продаж и распространяется на весь проект. Исключением является размещение в рамках проекта более одной проектной декларации (ПД): в таком случае проект классифицируется на основании каждой отдельной ПД, и по итогам анализа корпусам в рамках одного проекта могут быть присвоены разные классы.
Важно отметить, что из перечня обязательных критериев допускается не более двух нарушений и одного замещения обязательных пунктов факультативными. Несоответствие одному обязательному критерию из пунктов 1-10 может замещаться тремя факультативными из пунктов 11-15.
В рамках тренда на уменьшение средней площади проектируемого лота были пересмотрены требования к средней площади лота в классах «комфорт», «бизнес» и «премиум». Так, если ранее диапазон средней площади комфорт-класса варьировался от 40 до 60 кв. м, то в настоящее время средняя площадь лота в классе «комфорт» может составлять до 50 кв. м. В бизнес-классе ранее предъявлялись требования от 60 до 80 кв. м, в настоящее время – от 50 до 70 кв. м. В классе «премиум» по прежнему классификатору требования среднего запроектированного лота должны были соответствовать диапазону от 80 до 100 кв. м, в настоящее время – от 70 до 100 кв. м.
Также был пересмотрен критерий количества лотов на этаже. Ранее, для соответствия классу «бизнес» не допускалось размещение на этаже более 8 квартир, теперь – не более 10. В премиум-классе количество допускаемого количества лотов на этаже увеличилось с 6 до 8 шт. Важно, что среди обязательных критериев принципиально новым стал пункт о количестве лотов на этаже, приходящихся на один лифт. Так, данный критерий является показательным в условиях увеличения среднего количества квартир, располагающихся на одном этаже.
Кроме того, в классификации в сторону уменьшения был пересмотрен коэффициент обеспеченности жилого комплекса машино-местами. Это изменение было необходимым в связи с концепцией проектирования Москвы «15-минутный город» и для снижения углеродного следа. Крупные проекты все чаще сталкиваются с нехваткой площадей под паркинг и трудностями с его проектированием, обусловленными локацией ЖК. Ранее в бизнес-классе коэффициент был выше показателя 0,5, в настоящее время допускается коэффициент до 0,5. Для соответствия классу «премиум» было необходимо обладать коэффициентом обеспеченности от 1, в настоящее время – от 0,5. В элит-классе теперь достаточно превышать коэффициент 1 – ранее необходимо было обладать не менее 2 местами в паркинге на 1 лот.
В свою очередь, потребители стали гораздо внимательнее и требовательнее относиться к качеству выполнения работ и наполнению проектов для создания комфортного пространства, что привело к добавлению ряда факультативных критериев, которые могут повысить класс проекта. Среди них: расположение в рекреационно-экологически чистой зоне – у парка, леса или водоема, реализация в рамках проекта различных сервисов (например, бассейн, спа-зоны, тренажерный зал, общественные пространства, террасы), наличие профессиональной УК, в некоторых случаях предоставляющей услуги гостиничного типа, наличие систем многоступенчатой очистки воды и воздуха.
Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Nikoliers исторически работает на основании собственной классификации рынка жилой недвижимости, однако за последние годы этот сегмент претерпел качественные изменения, что потребовало обновления нашей классификации. Опираясь на более чем 30-летний опыт, мы предлагаем наш подход в качестве актуального и полезного инструмента для работы всем участникам девелоперского процесса. Разработанная методология, хотя и применяется прежде всего для новостроек Москвы, может быть адаптирована и для других городов и регионов России, способствуя улучшению качества проектов по всей стране. В столице, безусловно, мы учитывали градостроительные ограничения, в связи с которыми, например, убрали параметр минимальной площади лотов в проекте и расширили локационные критерии. Кроме того, акцент сделан на более четкой методологии определения класса, а также на углубленном анализе продукта и качества проектов. Мы уверены, что актуализация продукта повысит прозрачность рынка как для профессиональных участников (аналитиков, консультантов, оценщиков, банкиров, девелоперов), так и для покупателей, помогая им лучше разобраться в классе выбранной новостройки для будущей покупки».
«Рабочей группой экспертов проделана глубинная работа по созданию новых нормативных показателей для определения классов столичных ЖК, проведен стресс-тест более чем на 30 проектах, по итогу которого ряд корпусов или даже очередей проектов перешли в другой класс. Впереди нас ждет анализ проектной документации по всем строящимся московским проектам для полной реклассификации, что может дать некоторое отклонение динамики цен по каждому классу в наших отчетах», – отметила Людмила Герлиц, директор департамента исследований Nikoliers.
Классификатор жилой недвижимости Москвы 2025
| № | Критерий | Классы | |||
| Комфорт | Бизнес | Премиум | Элит | ||
| Обязательные характеристики, влияющие на определение класса | |||||
| 1 Местоположение | |||||
| ЦАО в пределах Садового кольца, престижные районы за пределами СК (например, ЗАО) | — | — | Возможен | Да | |
| Садовое кольцо -ТТК | — | Возможен | Да | Да | |
| ТТК — МКАД/За МКАД | Да | Да | Возможен | Возможен | |
| 2 | Лоты на этаже (в секции) | ||||
| Всего штук | Неттребований | Не более 10 | Не более 8 | Не более 4, для пентхаусов — не более 2 | |
| Или количество лотов на этаже, приходящихся на 1 лифт (расчетный показатель) | Более 5 | До 5 | До 4 | До 2,5 | |
| 3 | Средняя площадь лотов | ||||
| Кв. метры | До 50 | 50-70 | 70-100 | 100 и более | |
| 4 | Параметры паркинга | ||||
| Наличие паркинга в подземной/стилобатной части | Возможен | Да | Да | Да | |
| Коэффициент обеспеченности машиноместами1 | — | До 0,5 | От 0,52 | 1 и более2 | |
| 5 | Высота потолков типового этажа, чистовая высота | ||||
| Метры | От 2,65 м | От 2,8 м | От 3,0 м | От 3,2 м | |
| 6 | Архитектурное решение | ||||
| Серийный (типовой) проект | Да | — | — | — | |
| Индивидуальный/уникальный проект | Возможен | Да | Да | Да | |
| 7 | Материал стен (жилых блоков) | ||||
| Панель, блоки (шлакобетон или керамзитобетон), сборный железобетон | Да | — | — | — | |
| Монолит | Да | Да | Да | Да | |
| Кирпич и/или керамические поризованные блоки | — | Возможен | Возможен | Да | |
| 8 | Отделка фасадов | ||||
| Металлокассеты, керамическая плитка, керамогранит, композитные панели | Да | Возможен | — | — | |
| Клинкерная плитка, стеклофибробетон | Возможен | Возможен | Возможен | Возможен | |
| Фасадное остекление | — | Возможен | Возможен | Возможен | |
| Натуральные материалы (кирпич, натуральный камень: гранит, мрамор и пр.) | — | — | Да | Да | |
| 9 | Профиль окон | ||||
| ПВХ | Да | — | — | — | |
| Алюминий | — | Да | Да | Да | |
| Алюминий/деревянные | — | — | Возможен | Возможен | |
| 10 | Инженерные системы (кондиционирование, системы фильтрации) | ||||
| Сплит-системы и/или мультисплит-системы, устанавливаемые во внешние ниши/корзины и персональные балконы | Да | Возможен | — | — | |
| Сплит-системы и/или мультисплит-системы, устанавливаемые в МОПах | — | Да | Возможен | Возможен | |
| Центральное кондиционирование (чиллер-фанкойл, VRV / VRF-системы) | — | Да | Да | Да | |
| Системы многоступенчатой очистки воздуха | — | Возможен | Возможен | Да | |
| Системы многоступенчатой очистки воды | — | Возможен | Возможен | Да | |
1 При отсутствии подземного паркинга учитывается гостевой
2Зависит от технических характеристик и земельных ограничений конкретного проекта
| Факультативные (необязательные) характеристики, влияющие на определение класса | |||||
| 11 | Наличие рядом уникальных зон развитой инфраструктуры | ||||
| Рекреационные/экологически чистые зоны (парки, леса, водоемы), наличие развитой инфраструктуры | — | Возможен | Возможен | Возможен | |
| 12 | Территория и благоустройство | ||||
| Детская площадка, ^ортивная площадка, площадка work out, типовые МАФ, минимальное озеленение, ландшафтный дизайн | Да | Да | Возможен | Возможен | |
| Водные и/или арт-объекты, крупномеры | — | Возможен | Да | Возможен | |
| Огороженная территория (стандартное ограждение, «зеленое» ограждение, стилобат с приватным двором), «двор без машин» | Возможен | Возможен | Да | Да | |
| 13 | МОПы | ||||
| Высота первого этажа (входное лобби/для коммерческих помещений), чистовая | Неттребований | От 3 м | От 4 м | От 4,5 м | |
| Наличие параметров проекта в МОПах (стойка консьержа, зона ожидания, многофункциональные помещения, колясочная, велосипедная, с/у, отдельный вход для персонала/курьеров и пр.) | Возможен | Да | Да | Да | |
| Amenities: наличие улучшающих параметров в проекте (бассейн, SPA-зона, фитнесс-зал, библиотека, лаунж-зона, детская игровая комната, массажный кабинет, переговорные комнаты и др.) | — | Возможен | Возможен | Возможен | |
| 14 | Безопасность | ||||
| Видеодомофон, контроль доступа на территорию проекта (в том числе с возможностью оформления заявки), функции Face ID/Touch ID, круглосуточное видеонаблюдение, видеоаналитика (в т. ч. ЧОП) и пр. | Возможен | Возможен | Да | Да | |
| 15 | Наличие сервисов для жителей | ||||
| Наличие подписанного договора с профессиональной УК (в т. ч. с гостиничным сервисом) | — | Возможен | Возможен | Да | |
Методология присвоения классов:
- Классификация содержит 15 критериев, в т. ч. 10 обязательных и 5 факультативных (необязательных).
- Классификация проекта производится только при наличии проектной декларации. Если проектная декларация отсутствует в открытом доступе,
класс объекта может быть присвоен экспертно и пересмотрен после появления документа в открытом доступе (объект может быть временно исключен из аналитики по классам).
- Класс присваивается проекту единоразово на этапе старта продаж сразу на весь проект/очередь/корпус согласно составу проектной декларации.
- При отсутствии в проектной документации информации об обязательном пункте данный параметр может быть заменен факультативными критериями.
- Всего из перечня обязательных критериев (пункты 1-10) допускается не более 2 нарушений и 1 замещения обязательного критерия факультативными
- в пункте 2 обязательно соблюдение одного из двух критериев.
■ Несоответствие 1 обязательному критерию из пунктов 1-10 может замещаться 3 факультативными критериями из пунктов 11-15 (таким образом, 3 факультативных критерия равны 1
обязательному критерию).
Классификация актуальна для проектов многоквартирных жилых домов (новостроек) в «старых» границах Москвы.
*Среди ключевых критериев: оценка локации расположения объекта; количество лотов на этажах и обеспеченность лифтами; средняя площадь лота в проекте; тип паркинга и уровень обеспеченности машиноместами на одну квартиру; чистовая высота потолков квартир; архитектурные решения проекта; конструктивная схема строительства; материалы отделки фасадов и профиля окон; внутренние инженерные системы. К факультативным критериям относятся: окружение локации (наличие рекреационных и уникальных экологических зон или их отсутствие); территория проекта и её благоустройство; наполнение мест общего пользования (высота потолков лобби, наличие вспомогательных помещений и «amenities – наличие улучшающих параметров в проекте (бассейн, SPA-зона, фитнес-зал, библиотека, лаунж-зона, детская игровая комната, массажный кабинет, переговорные комнаты); обеспечение безопасности (контроль доступа на территорию, видеонаблюдение, охрана); сервисы для жителей (профессиональная управляющая компания, услуги гостиничного типа).