Рынок апарт-отелей, ориентированных прежде всего на краткосрочную аренду, продолжает трансформироваться: фокус девелоперов постепенно смещается из столиц в регионы. Эксперты УК КЕЙПОРТ отмечают, что на фоне ограничений в Москве и перегрева предложения в Санкт-Петербурге именно региональные рынки становятся ключевыми точками роста.
Две столицы по-прежнему формируют основу рынка, однако их потенциал в текущих условиях ограничен. В Москве действует фактический мораторий на новые проекты, а в Петербурге предложение опережает спрос. В результате девелоперы всё активнее рассматривают альтернативные локации.
По мнению основателя УК КЕЙПОРТ Карины Шальновой, близким к перегреву является рынок Новосибирска, где сейчас строится 11 апарт-отелей плюс три проекта должны выйти на рынок в ближайшее время. Ещё одной мощной зоной роста уже является Крым. И это при том, что до сих пор не работает аэропорт Симферополя, то есть потенциал региона гораздо больше.
Другие перспективные направления — это города-миллионники Екатеринбург, Казань, а также Нижний Новгород, который привлекает множество инвестиций, но пока испытывает недостаток качественных форматов размещения (хотя в ближайшие годы ситуация может измениться и такие проекты здесь появятся). Вообще, данные рынки — в этот ряд можно включить ещё и Томск — сочетают деловую активность, устойчивый внутренний спрос и относительно низкую конкуренцию. Одновременно растет спрос в курортных регионах — Краснодарском крае и на Алтае, где уже реализуются масштабные проекты со значительным номерным фондом.
Отдельное внимание инвесторов привлекают региональные центры с растущим турпотоком, но недостатком качественного предложения — это Калининград, Владивосток, Уфа, Самара и Тюмень. В этих городах сохраняется дефицит профессионально управляемых объектов, что открывает возможности для новых игроков.
По словам второго основателя УК КЕЙПОРТ Кирилла Кудинова, курортное направление инвестиций в гостиничную недвижимость закономерно на подъеме, поскольку мест для пляжного отдыха у россиян с учетом сегодняшней геополитической напряженности остается всё меньше и меньше, а их потребность в таком типе проведения отпусков и каникул не снижается.
«Однако не менее важную роль играет деловая активность: командировки, релокации сотрудников, участие в мероприятиях. Например, в том же Новосибирске более 45% размещений приходится на деловой туризм, такая же специфика и у Томска. Здесь важно то, что на второй план уходит фактор сезонности, а пик загрузки отелей приходится на будние дни», — подчеркивает Карина Шальнова.
Перспективы есть и у средних по величине городов, не являющихся туристическими центрами. При наличии деловой активности, университетов или крупных предприятий такие города формируют устойчивый спрос на средне- и долгосрочное проживание, что делает апарт-отели экономически оправданным продуктом.
В то же время девелоперам важно учитывать риски выхода на региональные рынки. Ключевые ошибки — перенос столичных моделей без адаптации, недостаточная аналитика спроса и некорректная финансовая модель. Отдельным вызовом остаётся дефицит профессионального управления: после ухода международных операторов рынок активно развивается, однако качество управления по-прежнему остаётся неравномерным.
«В текущих условиях именно регионы становятся основным драйвером развития сервисных апарт-отелей. Мы видим, что города-миллионники и курортные направления дают оптимальный баланс между спросом и конкуренцией, которая на отдельных направлениях пока невелика. В целом ряде региональных центров – в первую очередь, в Крыму и в Калининградской области — сохраняется дефицит качественного предложения, что открывает окно возможностей для новых проектов при грамотной концепции и управлении. Например, в Крыму 60% объектов не имеют профессионального отельного оператора — и это явно диссонирует с высоким объемом строительства», — говорит Карина Шальнова.
По вышеназванным причинам, отмечает Кирилл Кудинов, в последние годы на рынке всё большим спросом пользуется привлечение зарекомендовавших себя УК в качестве гостиничных операторов, а также консультантов, оказывающих поддержку девелоперам на всех этапах — от создания концепции до реализации проекта.
«Чтобы эффективно работать по обоим этим направлениям, в прошлом году совместно с Кариной Шальновой мы создали бренд КЕЙПОРТ — компанию полного цикла для создания и управления апарт-отелями «под ключ» и унифицированную сеть таких гостиничных объектов с возможностью покупки франшизы для девелоперов. Сегодня к нам уже поступают заказы из разных уголков страны и в ближайшем будущем планируются запуски новых проектов», — резюмировал Кирилл Кудинов.