В Москве новая вторичка больше не воспринимается как безусловно лучший вариант для покупки. Как отмечает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», интерес к таким квартирам сохраняется, но поведение покупателей заметно изменилось — и это уже влияет на рынок.
Главное изменение — в самих квартирах. На рынок массово выходят объекты с меньшей площадью и упрощёнными планировками. Балкон становится редкостью, на этаже — плотная застройка, а ожидания от «нового дома» не совпадают с реальностью. В результате люди приезжают на просмотр и часто разочаровываются.
Дополнительное давление создаёт формат так называемых евро-квартир. По факту они воспринимаются как компактные варианты, но продаются по цене полноценных двухкомнатных. Покупатель, который ищет «двушку», сравнивает такие предложения с обычными квартирами в домах постарше и чаще выбирает второй вариант.
Свою роль играют и особенности самих новых домов: возможные недоделки, вопросы к управлению, усадка здания. При этом многие жилые комплексы продолжают строиться очередями, и готовый дом соседствует со стройкой — с шумом и грязью. Всё это снижает привлекательность новой вторички как готового и понятного продукта.
На этом фоне спрос постепенно уходит в более зрелые дома, которым 10–15 лет. Для покупателя это не «старое жильё», а предсказуемая среда: понятная инфраструктура, обжитый двор и ясное представление о том, за что он платит.
«Человек ищет оптимальный для себя вариант. Если он не находит его в новой вторичке, он начинает рассматривать дома постарше, где уже всё налажено и более понятно, куда он переедет», — отмечает Валерий Летенков.
Одновременно усиливается конкуренция внутри самих жилых комплексов. Похожие квартиры в одном доме начинают бороться друг с другом за покупателя, и ключевым фактором становится цена. Переоценённые объекты всё чаще зависают в продаже.
При этом формат «заезжай и живи» по-прежнему востребован, но только для определённой аудитории. Покупатели, которым нужно быстро переехать, выбирают квартиры с ремонтом. Те, кто рассматривает покупку на перспективу, готовы брать вариант без отделки, но рассчитывают на снижение цены.
Ситуация с новой вторичкой перестала быть историей про «новое значит лучше». Теперь это сегмент, который напрямую зависит от качества самих проектов. Если новые дома будут становиться менее комфортными, текущая новая вторичка может сохранить интерес. Если рынок вернётся к более продуманным планировкам, часть таких квартир рискует окончательно потерять в привлекательности.
Фактически рынок уже сделал выбор: покупатель больше не доверяет формату по умолчанию и сравнивает каждую квартиру как отдельный продукт.
Справка:
Валерий Летенков — генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». Специализируется на инвестиционных сделках с жилой и коммерческой недвижимостью, анализе рынка и сопровождении частных и корпоративных клиентов. Регулярно выступает в качестве эксперта в федеральных и отраслевых СМИ, комментируя динамику цен, поведение покупателей, инвестиционные стратегии и ключевые тренды рынка недвижимости Москвы и регионов. Практический опыт включает работу с объектами различного класса — от массового сегмента до премиальной недвижимости, а также участие в структурировании инвестиционных сделок.
Агентство инвестиций в недвижимость Москвы — консалтинговая и брокерская компания, работающая на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Основные направления — подбор и сопровождение инвестиционных сделок, аналитика рынка, продажа и покупка объектов, а также консультации по повышению доходности недвижимости. Агентство работает с частными инвесторами и корпоративными клиентами, формируя решения с учётом текущей рыночной конъюнктуры и задач клиента. Эксперты компании регулярно участвуют в подготовке аналитических материалов и комментариев для СМИ.