Для рынка первичной недвижимости 2024 год оказался переломным — закончилась эпоха льготной ипотеки, ее сменил период рассрочек, высокой ключевой ставки и общего охлаждения. С какими итогами петербургские девелоперы заканчивают 2024 год и какие перспективы у 2025-го — рассказали эксперты Группы RBI.
Цены практически те же
Рост цен на первичном рынке недвижимости Петербурга в 2024 году в среднем составил 6,5%. При этом стоимость кв. метра в экономклассе снизилась на 1%, что связано с сокращением спроса и снижением доли субсидированных ипотечных программ, приводивших к удорожанию. Проекты в комфорт-классе прибавили 7%, а в бизнес-классе — на 13%.
На динамике цен сказывается сразу несколько факторов. Во-первых, с сентября наблюдается небольшое ежемесячное увеличение спроса, которое подогревают как заканчивающиеся лимиты на семейную ипотеку, так и ввод ограничений на субсидирование ипотек застройщиками с 2025 года. В совокупности с сокращением вывода новых проектов на рынок это приводит к вымыванию бюджетного предложения в экспозиции, что естественным образом повышает средние цены.
Сказываются также и структурные изменения спроса и предложения. Увеличивается доля более дорогих проектов, например, доля на комфорт-класса в общей структуре сделок по Петербургу в 2024 году выросла с 44 до 51%, элитный сегмент поднялся с 1 до 3%, а доля проектов экономкласса упала с 15 до 9%.
«Сейчас на рынке период определенной стагнации цен. Но перспектив для того, что цены начали снижаться на долгой дистанции, сейчас точно не видно: наоборот, на 36% снизился объем вывода новых проектов в продажу, растет себестоимость строительства — не только за счёт инфляции и удорожания стройматериалов, но и за счёт роста фонда оплаты труда», — отмечает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
Год под знаком «рассрочки»
За счет первого полугодия, результаты 2024 года с точки зрения продаж на рынке неплохие, отмечают эксперты. В среднем по региону они составили порядка 3,2 млн кв. м., что всего на 11% ниже показателей 2023 года. Решающими событиями «подталкивающими» рынок в 2024 году стали завершение массовой программы льготной ипотеки, отмена IT-ипотеки в черте Петербурга, рост ключевой ставки с 16 до 21% и стремительный рост рассрочек в структуре сделок.
Доля ипотеки в среднем по рынку Петербурга еще на конец июля составляла 84%, а по итогам четверного квартала — снизилась до 48%. Из них — более 90% сделок — это семейная ипотека, остальные 10% — траншевые программы и субсидируемые девелоперами.
По итогам года доля рассрочек в продажах первичной недвижимости в Петербурге достигла 40%. Однако в проектах разного класса и в разной степени готовности ситуация с рассрочками отличается. Там, где сроки сдачи более близкие, доля рассрочек остается на уровне 20-30%, а по новым стартам порядка 50-56% сделок проходит именно благодаря такому способу оплаты.
Как отмечают эксперты, в информационном поле слово «рассрочки» в разрезе рынка недвижимости в послание полгода стало самым популярным. Однако, для рынка высокая доля таких сделок — не прецедентная история. Например, в бизнес-классе и в целом в элитном сегменте рассрочки всегда были базовым инструментом, в разные годы их доля доходила до 70%.
«Недвижимость (особенно недвижимость в Петербурге) будет востребована всегда. Спрос на нее есть, а ипотечные сделки в 3-4 кварталах 2024 г. замещаются другими инструментами. В первую очередь — рассрочками. В новых проектах, которые вышли на рынок в указанный период, на рассрочку приходится уже более половины сделок. Мы в наших проектах сегодня предлагаем клиентам целый ряд программ беспроцентных рассрочек с разными условиями и размером первого взноса от 15%», — отмечает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
