В начале декабря 2025 года рынок новостроек «старой» Москвы демонстрирует заметную структурную трансформацию. Вопреки ощущению избыточного предложения фактические данные говорят об обратном. Аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют за год сокращение количества квартир в экспозиции примерно на 21%, общего объема предложения — на 14%. При этом средний бюджет покупки вырос почти на треть и приблизился к 50 млн рублей. Рынок уходит от модели массового жилья комфорт-класса и все активнее смещается в сторону бизнес- и премиум-класса.
По данным экспертов жилого направления CORE.XP, на начало декабря 2025 года в продаже находится около 31 тыс. квартир общей площадью порядка 1,95 млн кв. м. Год назад эти показатели составляли около 39,3 тыс. лотов и 2,28 млн кв. м соответственно. За это время средняя площадь квартиры увеличилась с 58 до 63 кв. м, средняя цена квадратного метра — с 645 тыс. до 790 тыс. рублей, а средний чек сделки — с 37,4 до примерно 50 млн рублей. Даже за последний месяц, с начала ноября по начало декабря, экспозиция продолжила сокращаться, тогда как цены и средний бюджет покупки сохранили восходящий тренд.
Сокращение экспозиции в комфорт-классе, переход от больших форматов к компактным в «премиуме» и «разумный» метраж в более качественных проектах бизнес-класса
Наиболее заметные изменения произошли в комфорт-классе. За год количество лотов в экспозиции сократилось почти вдвое — с 10,4 до 5,6 тыс. квартир, а объем предложения — с 446 до 279 тыс. кв. м. При этом качественные характеристики оставшихся в продаже проектов существенно изменились: средняя площадь квартиры выросла с 43 до 50 кв. м, цена квадратного метра — с 345 тыс. до 416 тыс. рублей, а средний бюджет покупки — с 14,8 до 20,9 млн рублей. Фактически витринный комфорт-класс перестал быть сегментом «самого доступного» жилья и приблизился к нижней границе уровня бизнес-класса — с более продуманными архитектурным обликом зданий и планировками, улучшенным благоустройством, развитой социальной инфраструктурой и общественными пространствами. Такая ситуация связана с повышенным спросом на наиболее доступные по цене квартиры, особенно в преддверии изменений в условиях выдачи льготных ипотечных программ в 2026 году.
Бизнес-класс остается основой предложения, но и здесь рынок заметно вымывание наиболее ликвидных лотов. За год количество лотов сократилось примерно с 23,8 до 20,2 тыс., объем предложения — с 1,32 до 1,16 млн кв. м. Средняя площадь квартиры выросла с 55,7 до 57,6 кв. м, средняя цена квадратного метра — с 469 тыс. до 540 тыс. рублей, а средний бюджет покупки — с 26,1 до 31,3 млн рублей.
Покупатели бизнес-сегмента все чаще выбирают квартиры евро-формата с эффективными планировками в проектах с выразительной архитектурой, продуманными общественными пространствами и насыщенной нежилой инфраструктурой на первых этажах. Бизнес-класс постепенно становится новым стандартом столицы.
В премиум-сегменте рынок скорее перенастраивает структуру, чем демонстрирует резкий рост или спад. Количество лотов за год осталось на уровне 4,3–4,4 тыс. квартир, общий объем предложения снизился с 383 до 371 тыс. кв. м, средняя площадь немного уменьшилась — с 88,4 до 84,8 кв. м. При этом цена квадратного метра выросла примерно с 936 тыс. до 1,085 млн рублей, а средний бюджет сделки поднялся с 82,7 до 92 млн рублей.
Фактически «премиум» смещается от очень больших квартир к «компактному премиуму» — трех- и четырехкомнатным форматам для семей, которым важны статус, приватность, видовые характеристики и продуманная среда, но при этом не нужны избыточные метры.
В сегменте «де-люкс» изменения тоже носят эволюционный характер. Количество лотов увеличилось с 802 до 870, объем — со 124 до 141 тыс. кв. м, средняя площадь выросла с 155 до 162 кв. м. Цена квадратного метра в «де-люксе» прибавила умеренно — с 2,71 до 2,82 млн рублей, а средний бюджет сделки поднялся примерно с 419 до 456 млн рублей.
Сегмент «де-люкс» — это по-прежнему единичные проекты, которые располагаются преимущественно в ЦАО. Здесь покупатели обращают внимание на окружение, бренд девелопера, видовые характеристики, уровень сервиса и качество управления активом.
Структура рынка по классам: снижение доли комфорт-класса, расширение присутствия премиум- и делюкс-сегмента
Структура рынка по классам за год заметно изменилась. Как отмечают эксперты жилого направления CORE.XP, доля комфорт-класса по количеству квартир сократилась примерно с четверти до пятой части предложения. В то же время бизнес-класс укрепил позиции и теперь занимает около двух третей рынка. Заметно увеличил свое присутствие премиум-сегмент, а «де-люкс», оставаясь небольшим по объему, демонстрирует активный рост. Аналогичная картина наблюдается и в распределении по квадратным метрам: жилье комфорт-класса занимает все меньшую долю, «бизнес» стабилен на уровне около 60%, а премиум- и делюкс-сегмент постепенно расширяют свое присутствие. В результате рынок становится более «верхнеуровневым», а классический массовый комфорт, характерный для 2010-х годов, постепенно вытесняется.
Ценовая структура предложения также все сильнее зависит от локации. В комфорт-классе наиболее доступные метры располагаются в южных и юго-восточных районах города, где цены находятся в диапазоне 370–420 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в западных и северо-западных округах даже «комфорт» легко превышает уровень 500 тыс. рублей и выше. В бизнес-сегменте стоимость квадратного метра в периферийных локациях начинается от 400–450 тыс. рублей, а в западных, центральных и части северо-западных районов достигает 600 тыс. рублей и выше. Премиальные проекты за пределами центра столицы предлагаются примерно от 700 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в ЦАО средняя цена уже превышает 1,3–1,4 млн рублей. Делюкс-класс практически полностью сосредоточен в центре, где средняя стоимость приближается к 2,8 млн рублей за квадратный метр. В результате средние значения по городу растут не только из-за удорожания внутри отдельных проектов, но и увеличения в структуре предложения количества квартир в дорогих округах и более высоких классах, а более доступные лоты постепенно вымываются спросом.
По оценке экспертов жилого направления CORE.XP, для девелоперов такая динамика означает рост требований к проектам. Модель вывода больших объемов комфорт-класса с акцентом на скидки работает все хуже. В условиях активной реализации программ КРТ и реновации, когда на рынке появляются новые современные городские кварталы, конкурентоспособность проекта все чаще определяется сильной архитектурой, продуманными планировками, качеством среды и точным позиционированием проекта. Растущая доля бизнес- и премиум-класса демонстрирует, что конкуренция смещается с «цены квадратного метра» на жизненные сценарии, набор сервисов и образ проекта в глазах целевой аудитории.
«Если смотреть только на общее число квартир в продаже, можно решить, что рынок московских новостроек по-прежнему “переполнен предложением”. Наши расчеты показывают обратное: за год экспозиция сократилась примерно на пятую часть, а средний бюджет сделки вырос почти на треть. Мы наблюдаем, что витрина рынка быстро смещается в сторону бизнес- и премиум-класса, привычный массовый комфорт-класс становится скорее исключением. На фоне усиления конкуренции за высокобюджетного покупателя особенно важным становится стратегическое позиционирование проекта еще на этапе концепции и трансляцией класса проекта через стандарты работы с покупателем», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.