Программа «Жилье для российской семьи»(18)
Основные условия программы «Жилье для российской семьи», реализуемой в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», были утверждены Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 года №404. В соответствии с программой, до 1 июля 2017 года предполагается построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса, дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья должен будет продаваться по цене ниже рыночной на 20% и не выше 35 тысяч рублей. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в рамках обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций АИЖК в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м.
В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» на 1 января 2015 г. 63 субъекта заключили соглашение об обеспечении строительства жилья экономического класса объектами инженерно-технического обеспечения. Из них в 60 субъектах приняты нормативно-правовые акты по порядку отбора земельных участков, застройщиков, проектов.
Кроме того, на 1 января 2015 года в 55 субъектах были приняты нормативно-правовые акты, устанавливающие перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы, порядок формирования органами местного самоуправления списков граждан, определение органа или организации, уполномоченной на ведение сводного реестра граждан и порядок его ведения. В 28 субъектах органы местного самоуправления уже начали формирование списков граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы.
Программа стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»(19))
В рамках программы «Стимул» («Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья»), которая реализовывалась Агентством совместно с Внешэкономбанком в 2009 – 2014 гг., по состоянию на 1 февраля 2015 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 50,1 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 121 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,9 млн кв. м жилых помещений (общая площадь зданий — 10,1 млн кв. м). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 56% от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (71,5 млрд руб. из 128,4 млрд руб.).
Программа «Арендное жилье»
Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 февраля 2015 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 1 753 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям – 59,6 тыс. кв. м). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 870 млн руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта – 630 млн руб.
Пилотный проект «Наем с правом выкупа» для помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации
Агентство совместно с дочерней компанией ОАО «АФЖС» запустило пилотный проект оказания помощи заемщикам АИЖК, которые не имеют возможности исполнять обязательства по ипотечному кредиту, но нацелены сохранить свою квартиру. В рамках пилотного проекта АФЖС будет выкупать у заемщиков Агентства недвижимость по рыночной цене. При этом у заемщика и членов его семьи сохраняется право проживать и использовать квартиру на условиях долгосрочного найма и в будущем выкупить её обратно по зафиксированной цене. За счет средств от продажи квартиры Агентство полностью погашает долг заемщика по ипотечному кредиту, тем самым прекращая рост просроченной задолженности и суммы пеней по нему.
Цена покупки недвижимости, а также ежемесячный платеж по найму для года, в котором заключается договор найма с правом выкупа, определяется на основании данных о рыночной стоимости из отчета об оценке независимого оценщика, затраты на услуги которого берет на себя АФЖС.
Ежемесячный платеж по найму индексируется ежегодно на сумму, не превышающую ставки индекса потребительских цен. Цена, по которой заемщик в дальнейшем может обратно выкупить квартиру, каждый год определяется как первоначальная цена приобретения, увеличенная на прогнозный индекс потребительских цен, накопленный с даты покупки и до предполагаемой даты обратного выкупа.
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг
Для развития вторичного рынка ипотеки АИЖК использует различные механизмы предоставления ликвидности участникам рынка.
С сентября 2010 года Агентством утверждены четыре программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которых осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объём и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. На 1 ноября 2014 года действует одна программа.
По состоянию на 1 февраля 2015 года объём заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 42,8 млрд руб. со сроком исполнения в период с февраля 2015 по июнь 2016 года. В рамках программ размещено 23 выпуска на сумму 79,1 млрд руб. объём выкупленных в рамках программ старших траншей ипотечных ценных бумаг за десять месяцев 2014 года составил 80,6 млрд рублей.
Агентство предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 февраля 2015 года совокупный объём предоставленных целевых займов составил 36,3 млрд руб., текущая задолженность – 11,9 млрд руб. В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по 1 февраля 2015 было предоставлено 14 поручительств на общую сумму 81,2 млрд рублей.
Общий объём сделок секьюритизации, в которых Агентство предоставляет услугу «Резервный сервис», по состоянию на 1 февраля 2015 года превысил 72 млрд рублей. В частности, за 2014 год Агентство выступило в роли резервного сервисера в одиннадцати сделках секьюритизации на общую сумму 44,5 млрд рублей. В январе 2015 года Агентство также выступило в резервного сервисера в двух сделках общим объемом 6,3 млрд руб.
Агентство через свою дочернюю компанию СК АИЖК предоставляет услугу «Страхование финансового риска кредитора/займодавца». Страхование финансовых рисков не только обеспечивает снижение уровня потерь кредитора, но и способствует защите интересов инвесторов – держателей ИЦБ, поскольку обеспечивает получение ими купона и основной суммы долга по облигациям, если денежных средств, вырученных от реализации недвижимого имущества (предмета ипотеки), окажется недостаточно. Использование ипотечного страхования позволяет повысить качество ипотечного покрытия в выпусках ИЦБ.
В 2014 году в рамках договора страхования финансовых рисков страховой защитой были обеспечены все кредиты, входящие в ипотечное покрытие ИЦБ, выпущенных ЗАО «Ипотечный агент Уралсиб 02» в октябре, а также ЗАО «Ипотечный агент ХМБ-2» в декабре 2014 г.
По состоянию на 1 февраля 2015 года все выпуски облигаций ОАО «АИЖК», как обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, так и биржевые облигации, отвечают требованиям котировальных списков ЗАО ФБ ММВБ высшего уровня. Все выпуски облигаций имеют рейтинг Baa3 по шкале международного рейтингового агентства Moody’s. Облигации ОАО «АИЖК» серий А7–А11, А13-А21, А24–А25, А28-А30, БО-01, БО-02 включены в ломбардный список Банка России, что оказывает положительное влияние на расширение ликвидности банков и организаций, инвестирующих в ценные бумаги АИЖК.
По состоянию на 1 февраля 2015 года в обращении находилось 24 выпуска облигаций ОАО «АИЖК» на общую сумму 161,5 млрд рублей, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, и 2 выпуска биржевых облигаций ОАО «АИЖК» на сумму 10 млрд рублей.
В 2014 году средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных кредитов составила 10,7%, что лучше целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (12,1%20). Доля ипотечных кредитов, рефинансированных в рамках социальных ипотечных программ, составила 48% общего объёма деятельности Агентства на первичном рынке в количественном и 56,1% — в стоимостном выражении.
На вторичном рынке ипотеки доля ИЦБ, выпущенных с той или иной формой участия АИЖК, составила 65,9% общего объёма выпуска ИЦБ за этот период.
(18) Более подробно о программе «Жилье для российской семьи» можно узнать на сайте программы В поиске запрос «Жилье для российской семьи»
(19) «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком