Ипотека регионах
Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков.
В 2014 году разброс ставок по регионам уменьшился (коэффициент вариации снизился до 2,1% по сравнению с 2,4% по итогам 2013 года). Самая высокая средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях (13%) зафиксирована в республике Адыгея, а самая низкая (10,9%) – в Севастополе. Средние по России ставки 12,3–12,7% зафиксированы в 68 российских регионах, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Тюменской, Новосибирской, Ленинградской, Московской областях.
Рис. 25: Ранжирование регионов (по убыванию) по средневзвешенным процентным ставкам по выданным ипотечным кредитам (накопленным итогом с начала года, на конец периода), в 2013-2014 гг.
Источник: Банк России
По сравнению с уровнем 2013 года, в 34 регионах ставки выросли, в 43 – снизились, а в 6 остались без изменений.
Рост объёмов выдачи кредитов наблюдался в 82 регионах России, тогда как в одном регионе (Ханты-Мансийском автономном округе) зафиксировано снижение. Стоит напомнить, что группировка показателей в региональном разрезе осуществляется Банком России по месту постоянной регистрации заемщика.
Рис. 26: Топ-30 регионов России с наибольшим объемом выдачи ипотечных кредитов в 2014 году (по убыванию), млн руб.
Источник: Банк России
В 2014 году суммарный объём выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область и Республика Татарстан) составил 563 млрд рублей (31,9% от общего объёма выдачи). Этот показатель практически соответствует данным 2013 года (32,7%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка ипотеки в региональном разрезе.
Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2014 году было выдано в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге, Республике Татарстан и Тюменской области. В совокупности в этих регионах было выдано 21,6% всех ипотечных кредитов, как и годом ранее (21,7%).
В IV квартале 2014 года в 11 регионах уже наблюдается снижение количества выдаваемых ипотечных кредитов (по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года), в среднем на 8% (в т.ч. в Ханты-Мансийском АО на 12%, в Ямало-Ненецком АО, Республике Тыва и Алтайском крае – на 11%, в Москве и Омкой области – на 6%, в Республике Коми – на 1%), тогда как по объёму выданных ипотечных кредитов снижение зафиксировано в 6 регионах: в Республике Тыва – на 21%, в Ханты-Мансийском АО – на 16%, в Тюменской области – на 10%, в Челябинской области – на 4%, Ямало-Ненецком АО – на 36%, в Алтайском крае – на 2%.
В Москве и Московской области в 2014 году было выдано 102 042 кредита на общую сумму 333,2 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает аналогичный уровень 2013 года в количественном и в денежном выражении. Доля Москвы и области составляет 10,1% в количественном и 18,9% в денежном выражении от общего объема выданных в России ипотечных кредитов. Год назад доля Москвы и области составляла соответственно 9,8% и 19,0%. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили в Москве и в Московской области 12,5%, а средние сроки кредитования – 14,6 лет.
Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона, прежде всего, следует отметить существенно более высокий размер средней суммы кредита – 3,3 млн рублей, причем в Москве он достигает 3,9 млн рублей, а в Московской области – 2,7 млн рублей. Напомним,
что средний размер кредита по РФ в 2014 году составил 1,7 млн рублей. Такая динамика объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости.
Рынок жилья
В 8 регионах (12) темпы роста рынка жилья по итогам 2014 года более чем в два раза превышали среднероссийские темпы, а в двух регионах (13) рынок жилья сократился более чем на 13%. При этом по итогам IV квартала 2014 года падение количества сделок с жильём наблюдалось в 11 регионах, в том числе в Республике Ингушетия – на 15% по сравнению с IV кварталом 2013 года. При этом по итогам III квартала 2014 г. падение количества сделок с жильём наблюдалось в 29 регионах, в том числе в Краснодарском крае – на 75% по сравнению с III кварталом 2013 г. В I квартале 2014 г. таких регионов было всего 6, во II квартале – 9, а в III квартале — 29.
Во многом сокращению количества регионов, где снижалось количество сделок с жильем, способствовал декабрьский ажиотажный спрос на жилье. Тем не менее, по мере торможения рынка ипотеки, влияние которого на рынок жилья в последнее время усиливалось в большинстве регионов, снижение спроса на жильё может стать еще большим, чем в III квартале, и охватить большее количество регионов.
Рис. 27: Темпы прироста количества сделок на рынке жилья в субъектах Российской Федерации в IV квартале 2014 г., % к IV кварталу 2013 г.
Источник: Росреестр, расчёты АИЖК
По итогам 2014 года на рынке жилья Московского региона (Москва и Московская область) наблюдалось повышение уровня продаж жилья: по сравнению с 2013 годом количество сделок (14) увеличилось на 29,1%. При этом доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с жильём увеличилась с 28,9% до 29,8%.
Рис. 28: Количество прав, зарегистрированных в сделках с жильём, и доля прав, обремененных ипотекой, в Москве и Московской области в 2006 – 2014 гг.
Источник: Росреестр, расчёты АИЖК
В Московском регионе рынок жилья в IV квартале рос так же, как и в целом по России: прирост количества сделок с жильём по сравнению с IV кварталом 2013 г. — 24%. Для сравнения: в III квартале 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года рост составил 18%, во II квартале 2014 года по сравнению со II кварталом 2013 года — 41%, в I квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013 года — 38%.
Цены на жилье (15)
По итогам 2014 года ситуация с ценами на жильё в регионах сложилась следующим образом:
■ На первичном рынке жилья цены росли (индекс цен в 2014 году к 2013 году выше 100%) в 73 регионах, в т. ч. в Карачаево-Черкесской республике — 143,09%, Камчатском крае — 124,86%, Ленинградской области — 117,29%, Московской области
— 108,98%, в Москве — 108,62%, а также Санкт-Петербурге — 103,2% к 2013 году. Из них выше инфляции16 — в 21 регионе. Снижение номинальных цен наблюдалось в 6 регионах: в Вологодской области — 99,52%, Новгородской области — 99,29%, Хабаровском крае — 99,09%, Калужской области — 98,88%, Челябинской области — 98,72%, Липецкой области — 97,31% к 2013 году.
■ На вторичном рынке жилья цены росли (индекс цен в 2014 года к 2013 году выше 100%) в 79 регионах, в т.ч. в Карачаево-Черкесской Республике — 115,43%, Ленинградской области — 105,53%, Московской области — 104,16%, Санкт-Петербурге
— 102,3%, и в Москве — 101,74%. Из них выше инфляции — в 15 регионах. Снижение цен наблюдалось в трех регионах: в Тверской области — 98,95%, Вологодской области
— 97,44% и Хабаровском крае — 95,22%.
Строительство
Доля жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, в общей площади введенного в 2014 году жилья составила: в целом по России — 43,6%; в республиках Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Липецкой и Тамбовской областях — от 70,4% до 95,5%.
Рис. 29: Доля ввода индустриального жилья в 2014 г., % от всего ввода жилья
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
Наибольшие объёмы индустриального жилищного строительства по итогам 2014 года были достигнуты в крупных инвестиционных и промышленно развитых регионах. В Московской области – 14,3%, в Санкт-Петербурге – 6,4%, в Москве – 6,2%, в Краснодарском крае – 5,1% от сданной в эксплуатацию общей площади индустриального жилья в России. Всего в десяти регионах-лидерах введено 50,4% от общей площади индустриального жилья, построенного в стране в течение 2014 года (годом ранее – 49,6%). Таким образом, можно сказать, что строительство индустриального жилья в России отражает высокую концентрацию экономики в целом.
Рис. 30: Топ-30 регионов России по объёму ввода индустриального жилья по итогам 2014 года, тыс.
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
По итогам 2014 года, по сравнению с 2013 годом17, наибольшее увеличение объёмов ввода индустриального жилья произошло в Московской области – 1 466,5 тыс. кв. м (+29%), Краснодарском крае – 620,4 тыс. кв. м (+36%), Санкт-Петербурге – 529,4 тыс. кв. м (+22%), Челябинской области – 452,1 тыс. кв. м (+56%). Наибольшее снижение объёмов ввода индустриального жилья имело место в Республике Ингушетия – 89,3 тыс. кв. м (-46%), Приморском крае – 83,6 тыс. кв. м (-22%) и Красноярском крае – 76,8 тыс. кв. м (-9%).
Рис. 31: Ввод жилья в 2014 году в расчете на 1 000 человек, % от среднего значения по
РФ
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
(12) Московская область, Еврейская АО, Амурская область, Ленинградская область, Калининградская область,
Республика Дагестан, Архангельская область (включая Ненецкий АО), Чувашская Республика
(13) Краснодарский край, Республика Ингушетия
(14) По количеству прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем.
(15) Данные указаны без учета Крымского федерального округа
(16) Здесь и далее при анализе цен в регионах используется региональный ИПЦ