Для недавно приобретенного объекта недвижимости бухгалтерский баланс может выглядеть так, как он показан в таблице.
Собственники и аналитики недвижимости переделают этот баланс как бы широкими мазками, таким образом опуская малозначимые статьи. Мысленно они признают, что большая часть денежных средств поступает в виде рентных депозитов арендаторов.
В приведенном примере материальные запасы на сумму 500 долларов, вероятно, включают более мелкие позиции, такие, как неиспользованные печные фильтры, запасы чистящих средств и краски.
Страховая сумма за год уже была выплачена. Рентный доход к получению в сумме 500 долларов недостаточен для покрытия всех обязательств. Комиссионные брокерам за получение ипотечного кредита и сдачу объекта в аренду (расходы будущих периодов) уже выплачены.
ТАБЛИЦА
Бухгалтерский балансовый отчет
АКТИВЫ
Текущие
Денежные средства — $ 2 500
Рентный доход к получению — 500
Материальные запасы — 500
Предоплаченная страховка — 500
Всего, текущие активы — $ 5 000
Основные
Расходы будущих периодов по сдаче в аренду — $ 1 000
Комиссионные будущих периодов
за получение ипотечного кредита — 4 000
Здания по затратам на приобретение — $445 000
Минус: Начисленный износ — $445 000
Земля — 50 000
Всего, основные активы — $500 000
Всего, активы (текущие плюс основные) — $505 000
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Текущие обязательства
Счета к оплате — $ 2 000
Рентные депозиты арендаторов — 2 000
Начисленные налоги на недвижимость — 1 000
Текущая часть долгосрочного долга — 2 000
Всего, текущие обязательства — $ 7 000
Долгосрочные обязательства
Долгосрочный ипотечный кредит
(минус текущая часть) — $398 000
Отложенные обязательства по федеральным
подоходным налогам
Всего, долгосрочные обязательства — $398 000
Всего, обязательства — $405 000
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Инвестированный капитал — $100 000
Нераспределенный чистый доход — 0.
Всего, собственный капитал — $100 000
Всего, обязательства и собственный капитал — $505 000
Бухгалтеры будут списывать эти платежи в течение срока погашения ипотечного кредита и периода действия арендного договора соответственно, однако для аналитика недвижимости эти выплаты не имею стоимости.
Значительной балансовой стоимостью обладают здания и земля. По зданиям износ будет начисляться на протяжении их экономически полезной жизни; стоимость земли не изменится. Поэтому аналитиков недвижимости и оценщиков интересует сама недвижимая собственность, а не малые суммы денежных средств, счетов к получению и расходов будущих периодов.
Что касается пассивов, то счета к оплате включают счет за пользование коммунальными услугами и счета за некоторые поставки. Они будут вскоре оплачены* Рентные депозиты арендаторов будут возвращаться по мере освобождения арендаторами занимаемых площадей. ещё не наступило время выплаты начисленных налогов на недвижимость. Часть долгосрочного долга, подлежащая погашению в этом году, будет выплачена ежемесячными платежами. Для аналитиков особый интерес представляют только общая сумма ипотечного долга и величина собственного капитала.
Таким образом, изучая баланс, аналитик недвижимости не будет обращать внимание на небольшие суммы и примет во внимание только наиболее важные статьи. Поэтому в целях анализа он проведет агрегирование и упростит баланс, как это показано в табл.
ТАБЛИЦА
Упрощенный балансовый отчет
АКТИВЫ
Здания (и другие сооружения) — $450 000
Земля — 50 000
Всего — $500 000
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Ипотечный кредит (12% годовых на 25 лет) — $400 000
Собственный капитал — 100 000
Всего — $500 000
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»