Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа (а также техника Эллвуда) принимает во внимание три из четырех видов финансовых выгод, получаемых инвесторами в собственный капитал от владения приносящей доход собственностью. Эти три вознаграждения следующие: денежные поступления, повышение стоимости объекта и уменьшение ипотечного долга. Однако эти техники не учитывают налоговых последствий от владения недвижимостью.
Последствия подоходного налогообложения отражаются на собственниках недвижимости на этапах покупки и использования, а также при перепродаже объекта. Поскольку по Закону о налоговой реформе 1986 года обычные ставки подоходного налога для физических лиц были увеличены до 33%, налоги могут оказывать значительное влияние на доход собственника после уплаты налога.
Некоторые инвестиции в недвижимость обеспечивают денежные поступления, полностью облагаемые налогом; денежные поступления от других объектов подлежат частичному налогообложению; третьи дают денежный поток, который полностью освобождается от уплаты налогов, а некоторые даже приносят налоговые убытки, которые помогают укрыть налогооблагаемый доход, получаемый из других источников. Тем не менее Закон о налоговой реформе 1986 года ограничивает возможности относить убытки от недвижимости на другие виды доходов.
Инвестиции в объекты недвижимости разбиваются на три этапа:
1. Покупка (приобретение).
2. Период владения (использование).
3. Ликвидация (перепродажа).
Последствия подоходного налогообложения проявляются на каждом этапе. Эффективное планирование может помочь минимизировать или отложить выплаты подоходных налогов на каждом этапе.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»