Двумя наиболее часто применяемыми подходами к выведению посленалоговой ставки, в которых не используется дисконтированиеэ являются
1. Техника чистого располагаемого дохода.
2. Средний ежегодный доход после уплаты налогов.
Чистый располагаемый доход
Согласно технике чистого располагаемого дохода (NSI) ставка дохода определяется путем деления посленалоговых поступлений денежных средств за каждый год либо на величину инвестированного собственного капитала, либо на текущую величину собственного капитала. Например, если поделить посленалоговые поступления денежных средств за первый год в сумме 14 787 долларов на собственный капитал в 100 000 долларов, то доход после уплаты налогов за первый год составит 14,787%. От года к году ставка дохода изменяется, поскольку изменяются после-налоговые денежные поступления и инвестиции в собственный капитал. Поэтому данная техника не позволяет точно отразить конечную отдачу, которая определяется с учетом времени поступлений и оттоков денежных средств. Кроме того, данная техника не принимает во внимание потенциальные обязательства по уплате налогов при перепродаже.
Средний ежегодный доход после уплаты налогов
Метод среднего ежегодного дохода после уплаты налогов требует суммирования всех посленалоговых денежных поступлений, включая выручку от перепродажи. Из этой общей суммы вычитаются первоначальные затраты на инвестиции, и результат делится на предполагаемый срок владения. В итоге получается средний ежегодный доход после уплаты налогов. Эта величина, в свою очередь, делится на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал, и таким образом определяется средняя ежегодная ставка дохода на инвестиции. Однако такая ставка часто вводит в заблуждение, поскольку она не учитывает времени поступлений денежных средств. Гораздо предпочтительнее получать денежные средства в первые годы периода владения с тем, чтобы их можно было реинвестировать. Данный метод не отражает времени получения доходов. Он особенно сильно дезориентирует в тех случаях, когда предполагается, что основная часть доходов будет получена при перепродаже в отдаленном будущем.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»