При покупке собственности большинство инвесторов стремятся получить наилучшие условия финансирования. Однако в том, что касается определения наилучших условий (best terms), мнения расходятся. Самые важные финансовые показатели: 1) ставка процента, 2) уровень левереджа, 3) условия амортизации.
В любом случае наибольшее значение имеет ставка процента. Процент является платой за пользование привлекаемыми денежными средствами. Чем ниже процент, тем более привлекателен кредит. Важен также уровень левереджа. Многие инвесторы готовы платить значительно более высокий процент с тем, чтобы снизить свой денежный платеж и соответственно получить больший левередж. Некоторые из них заплатят более высокую цену, если это необходимо для усиления левереджа.
Учитывая это, продавцы иногда сами предоставляют кредиты или оплачивают дисконтные пункты по кредитам, получаемым покупателями; однако для того чтобы компенсировать свои потери, они будут стремиться поднять цену. Как результат, благоприятное финансирование обычно увеличивает цены.
Определенное значение имеет и срок амортизации ипотечного кредита. Чем он продолжительнее, тем ниже ежегодные платежи по обслуживанию долга и, соответственно, тем больше ежегодные поступления денежных средств до уплаты налога. Однако с увеличением продолжительности амортизационного периода прирост поступлений снижается, поскольку динамика суммы выплат по обслуживанию долга не находится в линейной зависимости от срока амортизации. Как только срок ипотечного кредита превысит 30 лет, ежегодные платежи по обслуживанию долга снижаются, однако эти изменения невелики. Сумма ежегодного платежа по самоамортизирующемуся кредиту никогда не будет ниже процента, взимаемого с основной суммы долга.
Есть и другие важные соображения, учитываемые при заключении кредитного соглашения:
1. Право на досрочное погашение задолженности.
2. Оправдывающее обстоятельство.
3. Право передачи собственности вместе с долгом и увеличение процента.
4. Право кредитора требовать досрочного погашения долга.
5. Принцип субординации.
Право на досрочное погашение задолженности (prepayment privileges) позволяет заемщику выплачивать остающийся долг. Некоторые кредиты предусматривают штрафы за досрочное погашение, хотя обычно со временем штрафы снижаются. Например, штраф может составлять 3% в случае, если кредит выплачивается досрочно в течение первых пяти лет, 2% — в течение следующих пяти лет, затем он снижается на 0,5% за каждый последующий год до тех пор, пока не снизится до нуля. Некоторые ипотечные кредиты «заперты» на срок от пяти до десяти лет; их досрочное погашение без разрешения кредитора запрещено.
Оправдывающее обстоятельство (exculpation — nonrecourse) означает, что собственность является единственным обеспечением кредита (как показано в предыдущей главе). В случае если заемщик теряет право на выкуп заложенного имущества, кредитор может рассчитывать на получение в счет долга только заложенного объекта, но не какой-либо другой принадлежащей инвесторам собственности. При отсутствии оправдывающего обстоятельства заемщики отвечают по долгу всем своим имуществом.
Право передачи собственности вместе с домом и увеличение процента (assumability) означает, что заемщик может передать собственность и обязательство другому субъекту. Поскольку лицо, которому передается собственность, не обязательно столь же надежно, как и первоначальный собственник, многие кредиторы оставляют за собой право давать разрешение на передачу собственности. В последние годы некоторые кредиторы охотно соглашаются на передачу при условии, что при этом они могут увеличить (escalate) процентную ставку по долгу. Подобное требование делает право передачи собственности менее привлекательным для инвестора. Несмотря на то, что кредитор утверждает передачу, первоначальные заемщики сохраняют ответственность по ипотечной задолженности. Продавцы обладают правом оборота по отношению к тем, кто принял на себя их долг, однако они (продавцы) несут исключительную ответственность в том случае, когда обязательство нового собственника распространяется только на сам объект и он не несет личной ответственности.
Право кредитора требовать ускоренного погашения долга (call or acceleration provisions) предусматривает возможность осуществления «шарового» (oaloon) платежа. Несмотря на то, что срок выплаты кредита определен в 25 или в 30 лет, кредиторы по своему выбору могут ускорять выплату основной суммы по истечении десяти или пятнадцати лет независимо от того, нарушался или нет порядок платежей. Очевидно, это усиливает позицию кредитора. При наступлении «даты требования» кредитор может заставить заемщика ускорить платежи или увеличить ставку процента. Ипотеки по типу «канадского ролловера» не предусматривают права кредитора требовать ускоренного погашения долга, однако процент по ним через равные интервалы времени, например каждые пять лет, приводится в соответствие с рыночной ставкой.
Принцип субординации (subordination) означает возможность снижения приоритета ипотечного кредита. Собственность, профинансированная продавцом путем предоставления первого кредита и готовая в настоящее время к застройке, не принимается в качестве залога строительным кредитором. Последний стремится получить право первоочередного удержания недвижимости за долги. Если держатель уже существующей закладной готов уступить свою первоочередность, то данная закладная будет понижена до второй позиции, приоритет же будет отдан новой закладной. Если в дальнейшем возникнет необходимость в применении принципа субординации, заемщику следует попытаться сразу же включить его в кредитное соглашение; позднее кредиторы очень неохотно идут на снижение приоритета своих ссуд. Субординированные кредиты являются более благоприятными для заемщиков, поскольку они повышают гибкость финансирования с использованием первой закладной.
Ограничения со стороны кредитора
С точки зрения кредитора, важны все вышеперечисленные факторы. Многие институциональные кредиторы придерживаются ограничений и директив, либо предусмотренных политикой компании, либо установленных регулирующими органами. Подобные ограничения включают коэффициенты ипотечной задолженности, коэффициенты покрытия долга, требования к диверсификации вложений, процентные ставки, условия амортизации, требования к местоположению собственности и многое другое в зависимости от политики компании и законодательства штата. Поскольку эти ограничения могут быть различными для каждого инвестора и каждого штата и изменяются вместе с законодательством и экономическими условиями, нет смысла давать здесь их перечень.
В определенный момент времени кредиторы недвижимости как группа будет располагать большими средствами. Они будут предлагать либеральные оценки стоимости и высокие коэффициенты ипотечной задолженности. Однако когда экономические условия изменятся, многие столкнутся с острым дефицитом кредитных ресурсов и повысят процентные ставки, станут применять более жесткие критерии выбора заемщиков и кредитуемой собственности. В общем, доступность ипотечных кредитов изменяется в связи с переменами в экономической ситуации.
Пример
Предположим, что речь идет о покупке приносящей доход собственности стоимостью 500 000 долларов при коэффициенте ипотечной задолженности 80%, ставке 12%, сроке кредита 25 лет. Поэтому основная сумма кредита составляет 400 000 долларов Ежемесячный платеж равен 4212,90 долларов Из цены 500 000 долларов вычтем ипотечный кредит в 400 000 долларов; соответственно остаток, 100 000 долларов будет оплачен самим инвестором (рис. 11—1).
Известно, что ставки процента и коэффициенты ипотечной задолженности по новым кредитам время от времени изменяются в зависимости от отдельных кредиторов и регулирующих их деятельность органов. Таким образом, в данном случае 25-летний кредит со ставкой 12% и коэффициентом задолженности 80% используется только как пример; нельзя предполагать, что данные условия будут применимы к лю-
$500 000 Общие затраты = $400 000 Ипотечный кредит + $100 000 Денежный платеж
ИСТОЧНИКИ финансовых ресурсов, используемых при покупке собственности
бой собственности в любое время или будут справедливы по отношению к какому-либо или ко всем кредиторам. Важно понять метод анализа, а не конкретный коэффициент. В действительности стоимость анализируемой собственности будет выше или ниже 500 000 долларов; коэффициент ипотечной задолженности может быть отличен от 80%; маловероятно, что ставка будет равна 12%. Описанные здесь рамки анализа могут быть использованы независимо от коэффициентов, сроков и сумм. Пример 400 000-долларового кредита будет постоянно использоваться в данном тексте с вносимыми в него изменениями для того, чтобы высветить важные положения.
На момент покупки пример выглядит следующим образом:
Ипотечный кредит (25-летний срок, ставка 12%) $400 000
Собственный капитал (денежный платеж инвестора) 100 000
Всего $500 000
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»