Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности (имеются многочисленные случаи недавних сопоставимых продаж)» из чистого операционного дохода может быть вычтен доход, приписываемый земле. Полученный остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних.
Затем капитализированная стоимость зданий и сооружений может быть прибавлена к стоимости земли для получения общей оценочной стоимости объекта.
Техника остатка для зданий выходит за рамки классической экономической теории, согласно которой остаточный доход приписывается земле, а не сооружениям на ней. Тем не менее на практике стоимость земли может быть определена на рынке. Например, в центральной деловой части города или в пригородах могут быть выявлены случаи недавних продаж сравнимых участков земли.
Оценить же здание, особенно давно построенное, устаревшее по многим параметрам, бывает чрезвычайно трудно.
С учетом этих обстоятельств техника остатка для зданий является полезным инструментом для оценки стоимости на рынке недвижимости, несмотря на отсутствие соответствующей теоретической базы.
Для примера предположим, что участок земли в результате тщательного изучения данных по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50 000 долларов Соответствующая ставка дисконта определена в 12%.
Из оцененного в 65 000 долларов общего чистого операционного дохода 6000 долларов относятся к земле (12% от 50 000 долларов стоимости земли = 6000 долларов). Инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку земля будет существовать вечно. Остаток чистого операционного дохода в 59 000 долларов относится к зданиям.
Если норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу, то при сроке в 50 лет здания будут оценены в 421 429 долларов; они оцениваются в 489 964 долларов, если норма возмещения рассчитывается по аннуитетному методу, как показано в таблице. Стоимость всей собственности включает стоимость здания и 50 000 долларов стоимости земли. При возмещении капитала по прямолинейному методу стоимость всего объекта будет 471 429 долларов, по аннуитетному методу — 539 965 долларов.
ТАБЛИЦА
Техника, остатка для здания
Чистый операционный доход — $65 000
Минус: доход, относимый к земле: 12% от $50 000 6 000
Доход от здания — $59 000
Стоимость здания при прямолинейном возврате инвестиций:
(свыше 50 лег) $59 000/0,14 — $421 429
Стоимость зданий при аннуитетном возврате инвестиций:
(свыше 50 лег) $59 000/0,120417 — $489 965
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»