Почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Выгоды от ипотечного финансирования для инвесторов в собственный капитал и ипотечных кредиторов.
Кратко суммируя вышесказанное, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов и увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.
Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после продажи объекта.
Влияние ипотечного финансирования на приносящую доход недвижимость проявляется на всех трех этапах реализации прав собственности:
I. Приобретение (покупка) собственности.
II. Использование (владение).
III. Ликвидация (перепродажа).
В данной главе рассматривается воздействие ипотечного кредитования на инвестиции в собственный капитал на каждом из трех этапов, а также дается оценка стоимости остаточных выгод. Для описания всех трех этапов использован специальный пример.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»