Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты, которые
Стоимость недвижимости по затратному методу — это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, так как переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Существуют серьезные ограничения, связанные с применением метода:
- Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
- Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
- Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Алгоритм затратного метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
- Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
- Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
- Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.
- Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
- Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.